我国物业管理现状、问题与对策

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1、我国物业管理现状、问题及对策［内容摘要］本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据这些原因，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。［关键词］物业管理、业主、业主委员会所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了

2、重要的作用。国家《卜五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。一、我国物业管理现状自198毎我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业己超过彷家，从业人员突破20叼人。深圳物业管理企业则有120涂家，从业人员达1防，年创产值45（乙元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、

3、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同吋，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较人等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到200拜底，全国实有房屋建筑面积1035459万平方米，实行物业管理的有13886L8站•平方米，实行物业管理率仅为m其中，实有住宅建筑而积4173317J平方米，实行物业管理的有8248S6防平方米，实行物业管理率为2眺从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展

4、早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方而的差距相当大。二、物业管理存在的问题1、体制问题从体制上考察我国两万余家物业管理企业，8（W上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有7够以上属于房地产开发商自办的企业，20^属于房管所或后勤单位改制，只有10^属于产权自主型的物业管理企业。以深圳为例，在深圳1喙首批国家…级物业管理企业中，1彖是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权）,傢是民营上市股份公司；而且1痢企业清一色是开发商口办（有嫁属

5、于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。2法律法规滞后，体系不完善我国物业管理行业的立法明显滞后：2拜的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内笫一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是199郵，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指

6、导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，冃前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。3.政府职能的问题首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在？某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股

7、经营了，我还管什么？”;其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；笫三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付2哆个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又耍按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还耍邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个刀乃至半年的时间。4市场化程度不高首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竟争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员

8、会组建难度大，口治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利