合肥华侨广场策划定位报告

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1、合肥华侨广场策划定位报告合肥华侨广场策划定位报告项目机会1-5策划定位6-3981-86规划设计40-80第四章价格建议第一章项目机会一.项目认知1.项目性质及规模合肥市中心规模较大、容积率较高的综合体及地标建筑综合体是城市屮各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体。华侨广场项目容积率可达到7以上，建筑规模将在16万平方米左右，地块价值、容积率均高，是长江中路上的重要地标性建筑。2.选址及场地条件研究市中心商圈核心位置，毗邻淮河路步行街，稀缺性强长江屮路沿线是城市未來的精华段落，同时含山路口是这一段落最重要的眼位。市中心

2、地区土地含金量高，因此存在着极为丰富的潜在价值。并且华侨广场项目位于四牌楼商圈核心区，商业设施全，周边环境经中菜市地段改造也将得到整治。图1T：项目位置图3.规划条件研究地块四周都临路，是完整的一宗地，即“城屮城”概念从项目基地的规划条件来看，四侧均临道路，是完整的一宗地。并且因为综合用地，各类物业围合及组合，形成一个“城中城”。地块四边道路具备不同条件：东面：基地沿含山路的东边长165米，含山路虽路幅不宽（9米）连通长江屮路、淮河路及寿春路，也是市中心的重要次干道，有疏导淮河路商业街人流的作用。含山路对面是合肥第四十二中学与较老的写字楼锦

3、华人厦，可利用的资源较少。北面：是屮菜市路和7层商住楼，由于相距较近，对地块的规划利用有影响。中菜市路被政府提议规划改建为酒吧特色街，再北为淮河路，可借步行街的商业氛围和人气。四面：基地沿群力巷总长107米。群力巷四为老式居民楼，四向较为杂乱，档次偏低，无特别景观及资源。南面：沿中心核心东西主干道长江中路203米。长江中路路幅较宽，车流高于人流，沿线集中着政务、金融、商业等功能，承担着综合性中心的职能的黄金要道，未来将改造建设老城区的“商务走廊”，具备往来优势和都市景观资源。隔长江路是三星级酒店黄山大厦（高21层）、合肥市第九中学和一栋多层

4、房（四层局部五层）。从规划角度来看：四周路价值高低为：南面>东面>北面>西面商业价值最高的是：基地东侧及东南角（长江中路、含山路转角）车行出入方便的是：长江中路及含山路、群力巷拆迁较容易的是：基地东块区域（原华侨广场所在）二.机会研判1.市场潜力合肥老城区打造屮央商务区，长江屮路未來为“商务走廊”把握准城市发展的“商务脉络”。合肥老城区将打造中央商务区，长江中路未来升级为“商务走廊”。但区域升级伊始，相关的商务沟通环境及相关设施尚未完善，本项目率先开发需通过自生营造高品质的商务环境要素。成为长江中路沿线、四牌楼商圈的标志性

5、建筑利用好“地段优势”是关键。木项目位于这样一个突出、特殊的位置，有望成为长江中路沿线和四牌楼商圈的标志性建筑。如能成功发掘这一潜力，将大大有助于本项目进一步聚集城市的优质资源。适应城市发展增加中高端物业需求根据合肥城市发展，崛起的经济圈在今后几年看好，作为省会城市，核心的聚集效应将逐步发挥，省会经济与城市经济发展中对中高端物业的需求会日益增长。以华侨广场的自身优势来成为城市气息的建筑群代表，体现岀省城都市经济的高度和总部经济应有的强势。1.竞争条件优质稀缺地段，具备开发高档地标性物业的先天条件，利用资源优势，可减少受相关竞争影响。客观条件

6、看，本项目所处的位置已具备开发较高档物业的先决条件，高档物业能更充分地发挥项目独有的地段优势和资源，体现地标性建筑的内涵。如能很好利用自身优势（占领市中心最核心区位与商务走廊中醒目的形象）,可减少受相关竞争影响的因素，具备可塑性和自主性。2.发展起点处于区域率先启动的高起点，“中菜市地段”改造以及长江路沿线升级的关键节点，将影响区域和市场未来发展。虽然依照合肥规划，城市副中心及新兴区域正在火速发展，但老城区中央商务的地位经改造升级后也将“复兴”。本项目的开发建设处于区域开发的高起点，也是中菜市地段改造以及长江路沿线升级的关键节点，关系着老城

7、区中央商务区复兴的走向，可谓压力与机遇并存。四牌楼商圈核心区目前还缺乏相关品质的商务配套和环境要素（人车混杂，商业环境待改善）。老城区的环境改造升级需要一个过程，是一个先做减法再做加法的过程，将贯穿项冃的整个开发以至更长的时间，可能晚于城市新兴区域配套逐步完善的进度。1.SWOT分析华侨广场作为四牌楼商圈率先启动的改造开发项R,其所处地理位置及发展吋期具有一定特殊性。以下即对其作全面分析：表1-1：优势（S）•商圈核心位置优势，人气较高；•综合体规模优势，形象好，可塑性强。劣势（W）•周边环境杂，缺乏高品质的商务配套和环境要素;•综合体项目

8、开发周期较长，整体落成晚。机会(0)•中菜市地段改造，区域整体提升；•老城区未来打造中央商务区，长江中路将成为合肥的“商务走廊”。•成为标志建筑，聚集优势资源。•适应未来城市发展