XX大厦商业开发项目总体策划

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1、XX大厦地块商业开发项目刖期策划XX公司二O—二年十二月第一部分项目简况11、地块概况12、项目发起人及发起缘由13、项目前期工作进程1第二部分项目投资环境和市场硏究21、市场调研22、项目深判53、小结9第三部分项目分析及定位101、项冃SWOT分析102、项目定位11EU部分项目开发方案121、地块规划指标落实方案122、土地使用权转让方案133、投资人遴选方案144、概念设计155、购买意向客户调查166、初步可行性研究167、项耳实质性实施17第五部分成本及利润测算17第六部分合作模式分析221、联合开发，股权回报模式2、委托开发，固

2、定冋报模式3、类似BT开发模式第七部分结论及建议附图2012年本宗地控规图附图2：概念设计(1)附图3：概念设计(2)22242526282932第一部分项目简况1、地块概况XX大厦地块位于解放大道83#,地号25-434,可利用开发而积18472平方米（折合27.7m）,其中：有土地产权证面积（宗地面积）16028.14平方米（折合24.18亩），无证面积（规划道路面积）2444平方米。土地性质为划拨用地，土地用途为旅游用地。该地块东临大古田四路，北接省出版印刷物资公司，西临省新华印刷厂，南至解放大道。地面建筑包括华联楚天大厦（建筑面积约1

3、5854.93平方米）及职工住宅（建筑而积约2160平方米），地面总建筑面积为18014.93平方米。2、项目发起人及发起缘由XX大厦是以经营宾馆服务业为主体的国有企业，是YY省TT国有资产经营公司设立的全资子公司（以下简称TT公司）。因企业改置等原因，华联楚天大厦自2008年来就不再经营，也不对外租赁，资产处于闲置状态。为盘活资产TT公司拟将该地块进行相关开发建设，充分发挥土地的最大效益。3、项目前期工作进程2012年10月18日YY省TT公司与XX公司签订了战略合作协议；2012年10月31El,TT公司下发了《委托函》，委托XX公司承担

4、该项目的前期项目策划、市场调研、概念设计、规划设计及明确建运模式的工作。第二部分项目投资环境和市场研究1、市场调研1.1XX房地产市场调研1.1.1XX市2012年土地市场成交情况2012年度XX市实际出让地块250宗，收获土地出让金907.7355亿元，创历史新高。其中挂牌土地240宗，约1447公顷，成交金额862.1395亿元;招标土地10宗，约50.45公顷，成交金额45.596亿元。2012年土地拍卖市场的主流是底价成交、流拍、延期，只有22宗地块有竞拍。据统计，今年XX拍卖成交的240宗地块中，有218宗地块因只有一家购买人，最终

5、只能以底价成交，占总成交量的比重高达90.83%O因为竟买人临阵退场，27宗地块无人报价而流拍。2012年XX纯商业用地共扌门卖35块，总成交价格达69.5637亿近70亿。其中东西湖区拍卖7块，新洲区拍卖5块，江夏区拍卖4块，侨口区3块，蔡甸区3块，XX经济开发区3块，武昌区2块，江岸区2块，汉南区2块，洪山区1块，东湖高新区1块，青III区1块。1.1-2XX商铺、写字楼销售市场分析商业地产依然延续2010年和2011年的火热，今年1-11月，XX商铺成交14782套，成交面积1083217.26平方米；写字楼成交6797套，成交面积83

6、4727.91平方米。2012年，XX全年商业放量明显，市场需求旺盛，呈现出的是一片繁忙景象。2012年XX商业地产成交数据（1-11月）月份商业写字楼成交套数成交面积成交套数成交面积1月56870473.9345691703.272刀80375741.2136239423.583H111199579.5442852425.494月105968376.0646459032.755川104373153.14104682238.266月1505102011.1656370035.097月1395111577.05738116942.228刀149

7、195060.6356466860.379刀1367100747.35692104138.4810月1744104481.767372230.1211川2696182015.4981179698.28总计147821083217.266797834727.912012年主城区商业均价1.21万元/打，其中：武昌区商业氛围浓厚，该区商业成交主力项0均价达2.44万元/nf；青山区商业成交主耍集中在奥山世纪城项冃，该项冃备案均价接近2.5万元/nV；经济技术开发区商业成交集屮在XX经开万达广场、金太阳米兰小镇两个项目，这两个项目亦均超过1・9万元

8、/rtf。江汉区项目商铺备案均价多在2万元/nV以上。此外，东湖高新、江岸两区均价超过1・6万元/nf,洪山、汉阳、侨口三区均价超过1・1万元，剩余郊区均价整体靠后