养老地产开发模式分析

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1、养老地产开发模式分析我国正值养老地产开发热潮，各人房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年來，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在冃前国内的养老地产项冃中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设人型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，

2、可分为以下4种模式：模式仁专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务屮心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在尿住过程中会不断老化这一因索一老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况卜•的居住需

3、求。例如当老人健康口理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要鮫为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。康体中心・（念游泳馆等）培训中心（含宾馆等）自理型老年公寓老年住宅通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较人规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各口的独立性，避免和互干扰。开发大规模综合型养老社区吋，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一•定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。龙堆it密朵疣老年

4、公扩犬配奁设俺1主鼻It设自腔型住宅和公其屋务设施（资料來源：WDGArchitecture,TheHeritageatBrentwood）模式Z新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘吋，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动金业转向新的客八群，走产品差界化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万

5、市，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局來看，养老社区靠近整体项目的屮心商业服务设施布置，方便老人到达和使川。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其屮半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。中心商业区海景普通住宅廿养老住宅U（二期）沪养老住宅y（-期）模式3：普通社区中配建各类养老产品据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾卜•一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和了

6、女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区屮配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。•老少户住宅：局一楼层中相矗戒相近的两农伎宅.或同一单元内上下厦相邻的两套住宅•老人专用住宅：适老化住宅發型.通當位于儀栋苗展养老公离：可租可（轧it议期近小区出入口或社区边沿布置[m]普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层屮相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其屮一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住

7、宅套型是指将普通住宅楼栋小的-部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力來控制套型总面积，特别是老年住宅的套型血积不宜过大，建议以50-60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是口理老人也可以是需耍护理的老人。在规划设计吋,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外