东莞市“三旧”改造单元前期研究报告

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1、东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引东莞市城乡规划局东莞市城建规划设计院2015年1月目录第一章总则11、依据和作用12、适用范围13、审批流程14、成果构成15、编制单位26、其他规定2第二章前期研究报告格式3第一部分改造必要性研究3第二部分主要规划设计条件研究3第三部分结论3第四部分图集3第三章前期研究报告编写指南4第一部分改造必要性研究41、改造单元的划定42、改造必要性论证43、功能定位研究44、对控规调整的诉求55、改造方案说明5第二部分主要规划设计条件研究66、改造项目开发强度论证67、改造单元公共设施规划7第三部分结论98、控规调整说明99、当年实

2、施项目说明9第四部分图集910、图集9第四章“三旧”改造单元划定指引111、“三旧”改造单元的定义112、改造单元范围划定的原则113、近期重点推进的改造单元12第五章“三旧”改造项目容积率计算指引141、基本要求142、旧厂改造项目容积率计算办法143、旧村、旧城改造项目容积率计算办法154、改造项目容积率指标的确定16第六章公共设施用地“拆三留一”政策17附表第一章总则1、依据和作用根据《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》规定，东莞市通过年度计划制度对“三旧”改造项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进“三旧”改造。“三旧”改造单元前期研究

3、报告（下也称“前期研究报告”）是确定“三旧”改造项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。纳入当年年度计划的改造项目，应根据前期研究报告的批复，按《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求编制“三旧”改造单元规划。为规范前期研究报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。2、适用范围本指引适用于我市范围内前期研究报告的编制。3、审批流程前期研究报告成果编制完成后，由市城乡规划局组织专家进行评审（按控规实施的改造单元除外）并公示后，出具前期研究报告技术审查结论（含专家意见、投票结果和公示意见）。前期研究报告经规划局技术审查后，作为改造单元批次计划申报的材

4、料之一，上报市土地审批委员会审议，审议通过后报市政府批准实施。前期研究报告由镇街人民政府组织公示，应在改造单元现场和镇街政府网站、规划局网站进行公示，公示期不少于10日。4、成果构成21前期研究报告由文本和图集两部分组成。前期研究报告成果格式须符合本指引“第二章”的要求。按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的“三旧”改造项目，应编写前期研究报告，前期研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。按控规实施的前期研究报告重点提供改造方案和公共设施实施方案。1、编制组织前期研究报告由镇（街）人民政府组织编制。镇（街）人民政

5、府应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。按控规实施的前期研究报告，镇（街）人民政府可自行编制。镇街政府应加强改造区域的统筹，合理确定当年申报的改造单元的数量和空间分布。2、其他规定本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。第一章21前期研究报告格式前期研究报告文本和图集按Ａ４幅面装订成册。前期研究报告的成果应符合以下格式。第一部分改造必要性研究1、改造单元的划定（1）改造单元区位（2）改造单元范围（3）改造单元现状2、改造必要性论证3、功能定位研究4、对控规调整的诉求5、改造方案说明（1）用地布局及改造方案（2）分年度改造计划（3）当年实施的改造

6、项目第二部分主要规划设计条件研究6、改造项目开发强度论证7、改造单元公共设施规划（1）公共设施规划（2）公共设施实施方案（3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑第三部分结论8、控规调整说明9、当年实施项目说明（1）综合说明21（2）列表第四部分图集第一章前期研究报告编写指南第一部分改造必要性研究1、改造单元的划定（1）改造单元区位分析地理区位、交通区位、功能区位等相关内容。（2）改造单元范围结合控规功能组团划定改造单元，确定改造单元四至范围及规模；分析改造单元与城镇总体规划、生态控制线规划、“三旧”改造专项规划等的关系。（3）改造单元现状分析用地现状、土地权属、道路交通、

7、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；查清土地利用现状（各地类分类面积及分布）。2、改造必要性论证明确属于近期重点推进的哪一类改造单元、分析市场动力和改造的意义等。3、功能定位研究根据城镇总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定改造单元的功能定位。改造单元对原控规功能定位进行调整的，应符合“三旧”改造专项规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。旧工厂、旧仓储的改造实行严格的用途管制，应依据城镇总体规划或者“三旧”改造专项规划调整原控规的功能定位。21以商业功能为主导的改造单元，应结合区位特征及市场动力等因素，确定要重点研究的问题，如业