【精品】别墅策划案

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1、别墅策划案一、现状分析1、重庆市別墅现状分析目前垂庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项H）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家,如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真止成功者并不多,更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮?？200H的水天花园连排别墅第二期即将推出；85亩的帝景名苑已经闪亮开盘；360亩的肖河香榭止式破土动工；250亩的龙湖香樟林别堂、100多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅

2、都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华lit纪、芳草地等都已经或将耍启动H己楼盘的部分别累项目。同时，为别累而圈地的运动也此起彼伏：银星集团己在铁山坪圈地1000多亩、新原兴在渝北圈地700亩,均瞄准别墅开发。2、含谷别墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继金兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范隔内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，绘高在5000元/

3、平方米;有儿乎没有任何配倉设施靠低价位销售的别墅，也有靠口然风景优美作卖点的别禦，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析1、优势分析1含谷是冃前重庆公认的别墅区；1儿个别墅盘先行预热该区域；1今年是全国的别墅年;1政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。2、劣势分析1重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率占64%,特别是市区别墅项目。能支擦重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。1没有自然的风景作有力的支撐点；别览是不可复制性的，通看全国的别棠，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。1交通不发达；除了从九龙坡

4、到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族來说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用人高，増加了成本。1缺少有力的卖点；从木案日前来看，没有任何可以吸引人气的地方。1竞争激烈；八、谷周边的的别墅项H有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的儿个楼盘外在附近还有将耍开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等）,有着良好口然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。C、已形成气候的别樂群（如龙湖、水天花园等）。1该地段喧哗；白市驿的教学机场太喧哗，主耍原因是飞机都是低空飞行。1开发体量过大;别墅的灵观一身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的

5、心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个冇500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。3、综合分析从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地乂只能做别禦才有出路，所谓“成也别禦败也别果”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别累走屮档别皐价位，高档别墅的品质路线理由：1、重庆购买髙价位别墅的消费群体力度小；2、除了针対金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们

6、将是窩尚住宅燄有潜力的群体：3、重庆住宅小区中,跃层般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送,缺点是耍和别人一起去挤电梯，还要扌I!心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常冇市场，为何不做伟价在其范围内的“地上别墅”呢？4、重庆是个贫富差距很人的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层而的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；6、本案的身条件无法支撑高价位的別墅；7、价位低便冇增值的空间:8、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体暈减少一部分；高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格

7、局，户数太多就缺少荣i®感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；木案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成木，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；5、配套先利用起來（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；四、卖点建议1感受牛命、享受运动；理由：1、对于房地产來说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都冇其特冇的文化存在方式，包括信仰、习惯及其粘神等等，如广东的“碧