崇德璞园策划

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1、策划篇(-)项目开发背景1、原山东纺织职业学院地块因学校搬迁，对原有校址土地进行出让，规划用地属性为二类居住用地、行政办公用地、商业用地。2、拟建容积率为2.3的中高档综合居住社区。(二)项目的工作方法：在这次规划中，我们以严谨求实的研究态度，采用系统分析的工作流程，通过：二、简述潍坊房地产的发展（一）潍坊房地产发展阶段及特征1、城市面貌的改变，带来居住大环境的飞跃“一年大变样”，自潍坊市委提出的城市建设目标和要求。仅2004年，潍坊市累计完成工程建设投资20.5亿元，新改扩建道路16条、园林绿地500公顷。东风街、北海路、安顺路、张面河、安顺广场等工程，成为代表潍坊城市新形象的精品

2、工程和品牌工程。2、居民自身居住条件提高的要求潍坊城镇居民的住房条件已开始从实用型向舒适型、小康型转变，二室两厅、三室两厅逐渐成为市场主流户型，面积多在90平方米以上。3、潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下:客源特征开发商特征项目特征2003年之前，起步摸索阶段以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客八购买存在•定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一

3、，缺乏特色，不注軍整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场丄力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已人人增强，人量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进1佃纷纷抢占潍坊市场。产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。(-)现状楼盘调查为了能满足规划设计的耍求，更好的把握当地特征，我们对潍坊市房地产市场的部分楼盘进行了调查，选择了多个不同档次的高

4、层社区：碧水豪庭、康桥水岸、左岸华庭、领秀华城、风尚100等。具休情况详见以下表格:小区区位优势价格规划布局环境设计户型设计碧水豪庭交通便利，位于民生街和青年路的交汇处，白浪河畔，临近新人民公园、风筝广场。3000元起价为成功人上打造生态景观豪宅。布局以点式和行列高层结合，较为灵活，五栋板式，三栋点式，坐拥地势，雄踞河畔。依托=人开敞式生态公园，落海豪庭的绿化景观和白浪河50米的绿化生态休闲长廊融为-体。户型ifti积以130m2至300nV为主、超大客厅，观景阳台。丿隶桥水岸东风大街与虞河路交汇处南侧，临近城区的商业中心,交通便利，牛活便利。3000元起价高级住宅。五栋板式，两栋点

5、式高层住宅,行列式布置。张面河和虞河特有的二水交融的景观与小区的绿化结合，景观系统完善。户型血积较人，层高3米，大而积的落地玻璃，观景凸窗，独有的人血积阳光浴室，地板米暖。左岸华庭位于路和福寿街的交汇处，处于新城商业圈。2780元起价大型的居住区，“仁、义、礼、乐”四个园区组团。依托两侧的虞河公园,组团绿化为主。户型面积以130m2至160m?为主。领秀华城北临健康东街，西侧为莺飞路东侧为潍州路。2800元起价一栋点式高层组团级设计，丰富视觉层次。景观系统较为完善，景观优良。户型面积多样，满足不同层次的人群需求。风尚100位于胜利西街，处于潍坊第一商圈，毗邻中百商厦、温州商贸城。30

6、00元起价屋顶花园Sohu精装修小户型，一室一厅一卫，拥有居家办公生活。三、项目分析（-）项目概况山东纺织职业学院（老校区）位于潍坊市奎文区。东临新华路，南为新元孚置业有限公司。西侧为农科院，北侧为陈家村、工业干校。地块规划平整，往西一公里即潍坊市政府办公人楼和市民广场。项目地块总面积11公顷，平整无起伏，南北约480米，东西最宽处为360米。（-）规划区发展的优劣分析1、现状存在的主要问题周边的建筑距离离规划用地边界较近，规划高层建筑对周边住宅的影响比较大规划用地周边可以利用的景观资源不多用地沿路界面少，小区出入口的开设有较大的局限2、潜在优势规划区位于潍坊市屮心区核心区，交通便捷

7、，位置十分优越周边配套服务设施齐全，生活方便规划区西北东三面都为学院，文化氛围较好新华路和东风东街交叉点形成城市节点，有利于小区形象的营造用地内绿化较好，高大乔木和花园可以部分保留四、消费者定位&项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真IE满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对潍坊可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型耍求四室二厅以上，配有停车