山水湖别墅营销策划

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1、别艷物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩人居住而积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归B然，提高生活品位"。继多层、高层、小高层产品之后，更接近白然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与別墅开发的房产商，都

2、在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更冇魅力!项目应该怎么规划？如何给该产站作准确的市场定位？她的主要客八群体特征乂是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是木策划案所主要阐述的。第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析1、五里湖——将成为未來儿年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别果都分布在风景秀丽的白然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区,有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的余山成为极为珍贵的自然资源，所以松江余

3、山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及余山高尔夫别墅、余山月湖别墅、余山天邻别墅、余山银湖别割等众多经典别矍项目。苏州新推岀的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要厚受城市的便捷与舒适，又要冇乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星—•样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别第概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。太湖是无锡这个

4、著名的旅游城市最为秀美的景观z—,尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水口然风貌，成为了別墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近儿年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别累的开发焦点。2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。无锡的別墅物业，五年的时间，只冇世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项冃上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市來讲，别笔市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺

5、的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看,无锡别墅物业的稀缺就可见一・斑了。3、无锡的别艷普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别艷无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式,但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，牛活舒适度大大下降。真正的顶尖级别第在无锡是难觅的，但是在未來的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长,有以山景见长。如何从这些项日屮脱颖而出，树立白己独特的风格是木策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场梢准分析的基础上，让本项目在无锡别聚物业中独树-•帜。

6、4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个人规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项忖要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碟的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。二、竞争对手分析太湖虹桥花园太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而H•因为政府对于五里湖周边的规划冇所变化，所以此项目正在调整Z中。因为量体小和部分内部消

7、化的原因，估计此项口不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。太湖明珠苑项冃（湖光山色）与太湖虹桥花园仅儿百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在木地块已经由有着商业人厦上市公司背景的民生房产以约110力•元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项冃已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于余山银湖别墅的美式別墅，原规划屮的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作

8、为本项目最为强劲的竟争对手，我们应继续密切地关注此项