实战房地产策划-汇联花园(成都)营销策划提纲

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1、项目分析一、静态分析：占地面积、总建筑面积、容积率、口岸位置、建筑设计造型、套型、朝向、总户数、车位等。二、动态分析：竞争对手情况、项目本身优、劣势分析。1、项目优势分析：（1）地理位置。（2）交通便利情况。（3）政策优惠。（4）环境优势。（5）配套设施完善情况（是否具备自动化设施和智能化管理。）（6）户型优胜情况。（7）开发商优势（知名度、信誉度、曾经开发过的项目。）（8）项目周边房产开发情况。2、项目劣势分析：（1）价格因素（在同样环境相同项目屮价位是否偏高。）（2）户型面积（相对于居家和商务用途的户型面积。）（3）建设周期（周期长则会增加成本降低信誉度。）（4）

2、环境条件（位置不好、环境不佳等都是项目不尽如人意的地方。）（5）交通情况（是否靠临主干道，交通不便是项目自身无法解决的劣势。）（6）噪音污染（市中区、主干道优势虽多，但地处繁华地段噪音、空气污染极为严重。）（7）容积率高、绿化率低、公用面积少。3、项目可行性分析（1）市场分析：迎合市场消费者需求。（2）位置分析：闹市区突岀居家、生意两不误，远离市区突出休闲、回归自然。（3）经营分析：是否可做为投资，是否可增值4、项目定位分析（1）定位策略：以项目自身特色、树立独具匠心形象占领市场（2）目标客户定位：1、以购买力高、中、低档收入定位2、客户群内是第一、二次置业，还是自用

3、投资3、主力购房者：企业、单位或个人5、楼盘形象定位：根据项目的实际情况确定名称、理念、广告语销售一、售楼处包装二、楼盘资料（建筑模型、效果图、设计平面图、室内灯箱及展板、印刷品、楼书、户型平面图等）三、销售人员培训1、客户购买心理活动特点2、准备提纲（项目基本情况介绍、周边环境、市场分析、项目分析、现场销售策略）3、统一销售说词，突出重点，不要隐瞒其项目不足。任何一个事物不可能十全十美。诚实坦诚的介绍是成功的前提。营销篇通过本公司专业人员细致的调查，以及对市场调查的分析和研究，在符合市场规律的前提下，特拟定以下营销计划：一.项目优劣势分析1•优势A•地段随着南边开发

4、的热潮，特别是“置信逸都花园”的隆重推出,使南门的房产开发进入全新的时期，倍受成都人的瞩目。由于市政府早已确定的城市向东向南发展战略，更是从宏观高度上给予了良好的支持，使南门的房地产开发浪潮热火如荼。B、发展的社区项目所在地处于双楠最佳区域，周边的社区配套正在完善，作为武侯区的重点发展区域，房地产社区环境及人文环境的配套成熟是指日可待的。C、户型优势由于受项目所在地的诸多因素影响，该项目应开发定位于经济实用的户型，并要使之成为经济实用房的典型住宅。D、环境优势本案可从建筑设计方面着手，请专业设计公司设计制作，营造出“小而精，价廉而质优”的环境风格。2.劣势A.周边成熟

5、楼盘竞争激烈就目前而言，周边各种楼盘林立，风格档次各有千秋，对本案的销售有较大影响。B、消费者观望心理严重“好房子越来越多”这是众多客户的潜在心理，由于东门区域开发的进度加快，造成消费者购房较迟疑。C、独特卖点的控制消费者除了对房屋固有的特点较为关注以外，对其独有的卖点也较为关注。要使其吸引市场的目光，以至引发轰动效应，更应挖掘和发挥独有的卖点。二.对产品的建议1.针对该地段的消费者群体及其消费能力，特制定以下开发建议:A.户型面积面积不宜过大，由于该区域客户的购买力较弱，其购买的仅是满足改善居住环境的基本要求；所以开发的套型面积以满足其需要为冃的。B.装修标准由于该

6、地段的消费能力偏弱，对房屋的销售价格较计较，从这方面考虑,房屋内部以清水房为标准，外部装修则宜贴墙砖，从外墙砖的色彩及造型上突出特点。三•营销策略1•项目定位根据市场分析，本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体一普通购房者。其心仪的房屋为建筑外立面有特点，社区配套齐全，较好的生活绿化空间，适用的住房面积，较为偏低的房价。1.市场区隔要点为使本案脱颖而出，成为该地区的热销楼盘，供我们使用的题材还是较多的，如发展商的实力，经济适用的面积，良好的户型设计以及可以延伸的与周边大社区的结合卖点。广告的诉求要实际、贴切，以实在的感觉去打动消费者，要避免广告太花哨和热情过火，使消

7、费者有望而生畏的感觉。要给其塑立一个“公司与社会共风雨，与客户同发展”的光辉形象，从而提咼销售。2.营销通路A.常规营销：现场诉求，广告诉求。B.口碑：在后期服务下功夫，利用已有楼盘的良好形象作宣传。3.营销策略A.价格的制定由于本案受各种条件限制，加之规模较小，广告投入较少等,那么它的客户群体就注定是一批要求实惠、经济的人群他们受经济条件限制，对项目的价格比较计较，特别是在开盘初期，故价格宜低开高走，便于后期操作;B.折扣的处理由于客户群体抗性明显，较计较价格，所以恰当的优惠可以极大的刺激客户购买行为，因此，折扣就成为一个具有杀伤力的手段，应在实际