某地产策划方案

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1、-、青岛及房产市场概述（一）、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局，造就了膏岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是我国东部沿海较重要的经济屮心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口Z-,全国15个副省级城市计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即眾、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。2003年底,全市共有720.68万人,其中，市区246.77万人,其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人。青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成,形成一个主中心和五个副中心

2、的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇厉”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。“相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市，令青甜成为世界的聚焦点。综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位，综合经济实力在全国城市位居11位。居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元，恩格尔系数降至40%以内（60%以上为贫困；50%-60%为温饱；40%-50%为小康;40%以下为富裕）。在居民消费支出中,衣着、日用品等牛活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、

3、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示，2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元，高低收入户收入Z比为8.65：1,比2002年进—步扩大。2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了口己的房屋产权。调查发现,山三成的城币居民家庭购买了商品厉（包括二手商品厉），近四成的家庭拥有了售

4、后住厉产权，拥有房产的居民家庭达到98.0%,但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品厉，大多数中等收入家庭拥有的是售厉住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，髙收入家庭购买的商殆房集屮在100平米以上，屮等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房；特征Z三，冇30%以上的高收入家庭拥冇两处以上的住房，中筹偏高和中筹偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%,绝人部份的低收入家庭仅有一处住房。随看城市居民生活质量的改

5、善和提高，龙屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层居民家庭房岸资产价值的差异，进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距-3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大改革开放年以來，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的距离。从统计看，国有企业、集体企业、和其他单位的平均工资比2003年为1：0.47：0.61o调查资料显示，以户主收入为上要经济来源的家庭，由于户主的职业不同，家庭的收入状况差异显著。在高收入家庭中，户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家机关企事业单位负

6、责人等；低收入家庭中，户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员。据此看来，从人的方向上木案作为商品房项tJ与一、二期不同，应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳部分低收入家庭一次置业，吸引部分看好木区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业。由于项目（含三期、四期）体量较大，兼顾定位的逐步提升和项目的持续发展,推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身，可以李沧区中高收入家庭为主，广泛吸取市内其它三区置业投资人士，尽量避免FI标客户群定位狭窄，造成市场空间狭小，增加后期操作难度。（二）、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地

7、产开发投资（）3年03年同比增长（％）04年1—11月04年同比增长（％）施工面积1747.723.11957.231.3#住宅1417.031.41575.729.9竣工面积537.82.8411.256.2#住宅453.318.1318.742.1销售而积453.25.6384.839.4#住宅402.79」324.733.3销售额（亿元）106.515.8109.761.4#住宅92.024.584432004年一至三季度累计，全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4%,青岛市的涨幅为13.8%,高于全国平均水平4.4个百分点，仍列全国三十五个大

8、中城市第七位。排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波之后。从2004年三季度各楼盘的开发情况看