百思勤商业策划女人街策划案

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1、百思勤（地产）商业顾问机构2007年4月01日一、项冃简介及商业冃标：地理位置：五垠黄金商圈，武当广场1#、2#、3#楼围合而成的商业广场；项冃现状：1#楼1层已形成黑马服装、小商品商场；2#楼1层已形成魅力女了购物中心，3#楼1-3层目前处于待招商状态，是木次整体商业改造的重点；期望目标：通过统一改造调幣，盘活开发商闲置资产，整体形成一个商业中心，取代武当广场2街区改造的市场空白点，第一阶段目标是完成3#楼的招商和1#、2#、3#的整体良性运行状态，最终达到整体商业地产的销售。二、五堰商业分析：商业地

2、位：五堰作为十堰重点商业中心，在十堰五人商圈（五堰商圈、六堰商圈、三堰商圈、火车站商圈、张湾商圈）屮具有核心位置，是十堰商业的中心，也是市民购物、休闲的最佳去处，矩期内其市场地位无可取代；现状分析：1、五堰商圈£12000年左右开始进行商业改造，规划为四个街区，整体规划分步开发，冃前四个街区改造全部进行中，但因规划滞后和开发商片面追求商业利润，导致整体改造不尽人意。武当广场一街区目前的现状就是一个典型的案例；2、五堰商圈经过多年的改造调整，已基本形成以服装为主，多种商业业态并存的商业格局，并形成了如永乐

3、服饰广场、友谊服饰广场、如意市场、夜明珠服装城等多个专业服装广场；运营模式：纵观目前的商业项口的运营模式，无外乎以下几种：统一招商、统一运营（这是冃前十堰商业地产运营最成熟模式）、统一招一商、各自运营（即商业管理公司以收租金为主）等；三、项目定位思路：定位思路：通过对五堰商圈整体商业分析，结合外地成功的商业模式，建议该项冃经过改造后整体形成-个专业性市场，摒弃十堰商业广场“大而全、大而空“的商业格局，强调一个专业消费群体的专业需求的定位思路，借鉴魅力女了购物中心的经验和不足，将该商业定位于女性消费个性话

4、经营上，以女性为主要服务对象。从而走出同质化、价格战的怪圈。消费者定位:18-45女性为主，综合考虑各年龄阶段女性需求；经营定位：迎合市场需求，引领时尚潮流，演绎品牌魅力，坚持塑造女性时尚购物的特色商品定位：以品牌服饰为主，兼营化妆品、服装饰品、装饰点缀品、女子内衣、女上用品、床上用品、女子美容、女子健身等。档次定位：中高档定位总体定位目标：集女了服装、饰品、内衣、化妆品、床上用品、女了美容、女了健身休闲的“一站式”专业休闲购物广场四、商业案名:魅力女子广场该案名结合了魅力女子购物中心的优势，同时强调了

5、女子购物的专业性,广场是个大的概念,强调女子购物的专、全、多等多方而；五、业态组合和功能分区：1、FI前的黑马和魅力女子保持现状，适当微调，在合同过程中进行调整，最终形成“魅力女子中心为”品牌服装的专业市场“，黑马为”化妆、饰品、女子内衣的专业市场；2、FI前3#楼的业态组合如下：楼层经营品种建筑而积（平方米）一层女子服装（中档）、女子饰品、女子内衣、床上用品、女子休闲站约1800平米二层女子品牌服装（小高档）约800平米三层女了化妆品、女了美容、女了健身、女了休闲吧等约1800平米详细的业态规划见后期

6、的业态规划平而图六、租赁条件设置“零风险”抢占市场先机1、租金：1）一层铺ffi60-65元/平米/月，综合考虑公共通道位置为总面积的20%,实际可供出租面积为：1440平米，其中考虑儿童娱乐场所和休闲位置40平米；月租金：60—65元/平米/月*1400平米=84000一-91000元/月*12月==1008000-一1092000元/年按15%的空置率：实际租金回报为：1008000—1092000元/年*85%二二856800---928200元/年2）二层铺面75-85元/平米/刀，综合考虑公共

7、通道位置为总面积的20%,实际可供出租面积为：640平米,月租金：75—85元/平米/月*640平米==48000—54400元/月*12月==576000-一652800元/年按15%的空置率：实际租金冋报为：576000-—652800元/年*85%==489600—554880元/年3）三层铺面30元/平米/刀。综合考虑公共通道位置为总面积的20%,实际可供出租面积为：1440平米；月租金：30元/平米/月*1440平米=43200元/月*12月==518400元/年按15%的空置率：实际租金回报

8、为：518400元/年*85%二二440640元/年根据目前的保守测算，租金冋报为：最低：856800+576000+440640元=1873440元/年；最高：928200+652800+440640元=2021640元/年2、合同吋间：商家可选择合同吋间（1-3年）。3、签合同时交2个月租金为押金，一个月租金。4、价格表、铺位号码详细见后期方案附表。5、对主力进场商户亨有十人优惠措施：1）租金：第一年8折，第二年9折，第三年9.5折。2