福祥花园营销策划报告A

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1、福祥花园营销策划报告一、市场分析二、产品分析三、基本策略四、价格策略五、推广策略六、销售执行七、推广计划一、市场分析(一)、南皮县房地产投资开发环境1、基木概况(1)、南皮县位于河北省东南部，沧州市南部，南运河畔，东南与山东省相邻。南皮县距首都北京234公里，天津148公里，天津新港185公里，四距省会石家庄195公里，距沧州市区35千米，地理位置优越。1992年被国务院批准为对外开放县。南皮县辖六镇三乡，总面积790平方公里，待开发土地22万亩，人口34万人。(2)、南皮县农业以盛产小麦、玉米、棉花、大豆

2、而著称，先后被国家列为粮、棉基地县。林果生产跨入省市先进行列，鸭梨、苹果、金丝小枣等干鲜果品蜚声中外，年产超亿斤。工业发展迅速，先后引进德国、意大利、瑞士等国家的先进设备,形成了机械、轻纺、化工、电子五金等行业为支柱，建材、塑料、工艺美术、食品和农副产品加工等行业为骨干的门类较齐全的生产体系。棉纱、针织坯布及服装、玻璃器血、榨油机、五金电子元器件、氨基磺酸、冰片等多种产品销往世界40多个国家和地区，并在国内外市场享冇一定的盛誉。2、国家政策对南皮房地产市场的影响。(1)、2013年政府房地产调控政策方向基本

3、已经确定，一则调控目标：曲房价合理回归调整为稳定房价与成交。二则调控基调：由严厉调整为适度从紧与微调的差别化。三则调整手段：以行政手段为主，以市场手段与法制手段为辅。四则调控对象：继续遏制与打击投资投机炒房需求，支持与鼓励首次与改善的合理购房需求。从调控目标与基调及手段等对象看，只堵不疏，打压需求，并且压低土地供应，导致房价上涨预期不断壇强。今年房价将反弹性上涨。(2)、经历了2012年房地产调控严厉的一年，2013年沧州房地产市场趋于冋暖。南皮县作为四线城市现市场主要表现为：整体房价上调、客户购买热情提升

4、、购买趋于感性、市场信心增强。南皮县整体房地产市场处于整合放量期，市场细化逐步充分，市场以刚性需求为主，产品注重品质、质量，样式。(二)、南皮县房地产市场现状1、南皮县房地产市场区域划分依据对城区功能的划分及区域的性质，南皮县房地产市场可以细分为东部和西部2个区域市场，本项目位于东部区域，本案将对围绕这一市场进行分析。2、南皮县房地产市场现状(1)、住房条件的改善南皮县改善住房条件的动机主要源于以下情况：一是是将原有的平房出售冋收的资金加上家庭积蓄或通过个人住房贷款可以到市场上购买理想的楼房房，这部分住户受

5、二手房市场的影响。二是计划经济条件下建设的住房面积小、功能差，或结构不合理，配套不完善，已经不能适应现阶段对住房的更高要求，这部分住户有迫切改善住房条件的愿望；(2)、住房投资需求目前在以满足住房基本需求为主的环境下，住房投资的理念尚不成熟；最重要的是南皮县县区总体的投资环境较弟，城区面积较小，因此，作为投资需求，从目前的状况看，空间十分狭窄。(4)、住房消费观念目前，住房消费上的主导观念是住房越大越好，追求住宅的一步到位大量居民不切自身实际的期望导致迟迟不能选择到满意的房屋，持币观望，屮高端楼盘现场往往形

6、成看房的络绎不绝，销售反而一般的景象。3、南皮县房地产市场需求结构分析从南皮县家庭收入结构及住房消费水平看，属于高收入的家庭大致占家庭总数的10%左右，住房面积的需求量比一般收入的家庭要高出近一倍，占住房总需求量的10%以上；屮等收入家庭大致在60%左右，这部分家庭收入较高，一般都具备改善住房的能力，通过住房贷款或即使不贷款也能购买口己所需耍的住房，预期住房面积大致在80—120平方米。低收入家庭的比例大致在30%左右，家庭收入较低，述贷能力较差，改善住房的愿望要变成现实不是很容易。(一)、南皮县商品房市场

7、价格走势分析1、居民收入对房屋价格上涨的作用不明显，居民可支配收入不会大幅捉高，必将制约购买行为的释放，如果居民收入和社会经济增长不能有突破性进展，城市化的进程缓慢，此原因对房屋价格的影响较小。2、开发建设成木上涨推动房屋价格上涨，土地价格上涨，新增建设用地交易价格比2012年增长6%,土地价格的上涨使开发成本平均每年上升3%左右，土地费用上升到占总成本的20%以上；原材料价格上涨，建安成木上升到占总成本的50%以上；新建小区为适应住房消费需求的升级，不断提高商品住房的品位，改善功能配套设施和环境，在提升住

8、宅詁质的同吋也加大了住宅成木。二、产品策略(一)、项目区域1、区域范围：2、区域市政配套(1)、购物：(2)、医疗：(3)、学校：(4)、邮政：(5)、交通:(6)、公园：(7)、银行(8)、餐饮：(9)＞娱乐：3、区域市场楼盘基本情况项目名称花香维也纳开发商河北祥徳房地产开发冇限公司项目位置南皮香光明西路项目定位高端面积区间88.63m2—127.36m2价格区间3200—3900元/nf产品形式多层+小高层销