物业管理--物业管理概述

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1、物业管理概述第一部分一、基本要求：掌握《条例》对物业管理定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。二、熟悉物业管理的基木特征，物业管理在社会中的地位和作用，《条例》确立的基木制度,《条例》涉及的主要问题。三、了解物业管理的牛产和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。第二部分一、学习要点：1）条例对物业管理的定位：《物业管理条例》明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理金业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫牛和秩序的活动。2）物业管理特征：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。3）物

2、业管理的市场化特征：市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件卜•，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价冇偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业來具体实施。物业管理金业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。业主有权选着物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业化行为就是市场化，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。4）市场原则作为物业管理活动的前提条件：一是强调业主在市场活动中的自主权。业主作为物业的主人，具有从分的白主选择权，而这种选择权必须依法

3、得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费川，以及业主与物业管理企业相互Z间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同屮作出明确约定。5）我国物业管理的产牛和发展：我国物业管理的产牛是随着住房商站化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，即使广人群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。1981年3月10U,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司一深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。我国物业管理的发展：1993年，深圳市人人颁发了笫一部物业管理地方法规-《深圳经济特区住

4、宅小区物业管理条列》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物-业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000年，中国物业管理协会成立，对坚强行业指导和行业自律起到了重要作用。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的成诚信建设，推动物业管理•企业规范运作。2003年，屮国物业管理条例出台，使我国物业管理真正开始走上法制化。规范化的新阶段。6）我国改革

5、开放前城镇住房制度的主耍特征：一是住房投资由国家和国有企业统包。二是住房分配采収实物分配。三是住房消费采収福利低租金和国家包修包养制度。7）物业管理在社会经济中的地位和作用：一是冇利于促进经济增长、二是冇利于提高人民群众的居住质最、三是有利于增加就业、四是有利于维护社区稳定。五是有利于推动房地产业的良性发展。8）我国物业管理制度建设的历史沿革：我国物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同纽成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。1）城市新建住宅小区管理办法：于1994年3刀23口颁布了《城市新建住宅小区竹理办法》确立了城市新建住宅小区物业管理的新体系，指明了我国房屋管理

6、体制改革的前进方向。《城市新建住宅小区管理办法》是我国笫一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的棊石你，对我国建立物业管理活动秩序产生了重人影响。2）物业管理服务考聘标准：1、《全国优秀管理住宅小区标准》为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。2、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》是1997年建设部印发的。3、2005年5月建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验证工作

7、的通知。3）物业管理从业人员培训合格上岗制度：1996年建设部人事教育劳动司与房地产司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。4）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》：为规范物业管理企业的服务收费行为,保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。5）《物业管理企业财务管理规定》：为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算