经济适用房政策存在的问题及对策

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1、经济适用房政策存在的问题及对策经济适用房政策存在的问题及对策自从国家实行经济适用房政策以來，全国各地认真贯彻国务院23号文件（国发[1998J23号）精神，初步建立了经济适用房供应体系。从1998年至2002年经济适用房竣工量占商品住宅竣工总量的41.2%,也就是说，经济适用房已占了屮国住宅的半壁江山。这一方面说明，中国政府实施住房保障制度的不可动摇性，另一方面也说明拉动经济靠豪宅别墅是不现实的，还得靠普通住宅和经济适用住房。而这一问题的关键在于要尽快把对住房的巨大潜在需求转化为有效需求。然而，随着经济适

2、用房的开发、建设并不断投入市场，一些政策性弊端就逐渐暴露出來，対经济适用房市场的发展造成诸多负囱影响。一.经济适用房的购买对象界定不明与相关对策国务院1998年23号文件规定，经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。按照国际通用作法，一般居民家庭收入划入为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中高收入阶层与低收入阶层都只占有极小的部分（约各占10%左右），屮等偏高、屮等、中等偏低收入阶层占绝人部分。那么我国现行经济适用房政策中的受益者

3、，究竟是指高收入以外的其他阶层还是指中等偏低加低收入阶层，到口前政府仍没有明确的界定。就整个社会来说，目前也没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，而金融机制的不完善又难以准确界定个人经济收入的多少，这就为政策执行留下了明显的漏洞，结杲使得拥有价格优势的经济适用房面对了大约90%左右的购买者。由于各种家庭对住房需求各不相同，有的要求满足基木住房需要，有的要求改善现有住房条件，从而使经济适川房的建设标准难以把握。在住房需求向小康边进的今天，有能力购买住房的消费者热衷于人户型的经济适用房也毫不奇怪。问题是这样一

4、來，经济适用房销售对象的外延就无限放大，它既可能为中低收入家庭雪中送炭，也可能给中高收入的业主锦上添花。中高收入家庭集团购买的大量涌入，不仅违背了国家制疋经济适用房政策的初衷，而冃有对能凶此抬高经济适用房的价格；另一方而，购买者中中低收入者比例并不人，中低收入家庭有的不是买不到房子，便是承受目前经济适用房的价格仍有怵I难，从而使国家有关经济适用房的政策不能有效地贯彻，经济适用房的经济性未发挥出來。造成这种现状的原因，一方面是由于国家销伟对象界定不清所致，另一方面也与开发商的企业行为有木质的联系。从事经济适

5、用房开发的金业实行的也是市场化的运作模式，所以企业并没冇按照规定对购买对象实施监督，经济适川房开发后，不顾政府的有关规定，将经济适川房敞开卖，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥冇者。要解决经济适用房购买对象上的困境，使经济适用房的经济性更好地发挥出来，一是要明确界定经济适用房的购买对象。要改变经济适用房什么人都可以购买的不合理状况，就需根据各地的具体情况，制定明确标准，界总适应我国国情的中低收入家庭，为确保经济适用房供应对象的准确性，可以以家庭收入和家庭住房而积两项标准为依拯来衡量。从家庭收入来看，家庭

6、总收入应包括家庭总资产和现期收入陶部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值來衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等冇价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他有动产的产权价值等。现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和具他丁资外收入。但居民家庭收入是一个变化的概念，而且因地区之间的经济发展的不平衡存在一怎差别，因此要因地制宜，根据不同地区的不同情况界定中低收入家庭。从住房而积來看，各地应根据各地区的实际情况，结合中低收入屈民家庭实际需要合理确左，基本户型应保持在略

7、高于当地人均住房面积标准的水平上，并随着发展及时调整。二是要加大监替力度，成立专门机构核定经济适用房的购买对象。为配合住房供应体系的建立，应从制度上建立中低收入家庭住房保障机制。成立相关的监督机构，将建设局、房管局、财政局、物价局等多个部门中与住房保障有关的管理事务均交该机构，由其对经济适用房的购买对象进行仔细的审查与核定，保证经济适用房真止到达屮低收入者手中，同时也要对经济适用房的转手上市迹行严格审查，防止高收入者通过各种手段取得经济适用房。二.经济适用房价格监控乏效与相关对策《经济适用住房价格管理办法

8、》指出，木《办法》所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通屈民住房。经济适用房价格实行政府指导价，制定经济适用房价格，应当与城镇小低收入家庭经济承受能力相适应，以保木微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。从经济适用房价格形成特点來看，它既区别于纯商品住房，又区别于非货币化分配的福利住房，可以说是一种准商品房，这种住房价格与其他