金色回龙湾住宅策划方案

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1、^0妃方.案金色⑥龙谱住宅泸州市嘉和房地产营销策划有限公司金色回龙湾住宅策划报告（目录）、市场分析1、泸州房地产市场分析2、泸州住宅房地产市场概况3、项目SWOT分析4、竞争对手资料分析5、项目周边配套状况6、项目策划思路二、项目市场定位1、市场定位2、项目形象定位3、目标客户定位4、目标市场细分5、目标客户三、销售策略建议1、市场气氛培养2、营销策略建议3、付款方式建议1、媒体选择建议2、宣传主题3、广告创意及诉求4、广告宣传推广策略5、媒介的组合策略结束语一、市场分析1、泸州房地产市场分析近期，房地产市场“泡沫论”的说法随处可闻，空置房增长率持

2、续攀高也是不争的事实，这些都说明了一个问题，那就是现在的房地产无序开发导致了房地产“泡沫论”的产生。近期国家也针对这个问题进行了专项研究，结论是房地产“泡沫论”正在产生，要尽量控制房地产的无序开发。同时也出台了一些相关的政策和法规来制约房地产的开发，其中银行的调息可以说对房地产的发展起到关键性的作用，调息直接影响房地产的投资额下降，房开企业的压力加大，而银行的储蓄款也明显提高，这些说明购买者的积极性减弱。上半年各地房价都在攀升，攀升的真正原因是房地产公司的炒作，以及建筑成本的提高，并不是房价真正意义上的提高。而随着银行的加息，房地产的价格涨势也得到

3、了有力的制约，下半年房地产的价格涨势明显回落。现在房地产持续上涨其实是“惯性”作用。也就是说房价的上涨在2006年有可能出现停滞不前的现象。目前泸州市的房价与去年比较，确实有明显的上升。上升的原因有七个：（1）、土地出让费上涨使房产利润降低；（2）、建材费用上涨使房产运作压力加人；（3）、配套设施提高使房产成本上升;（4）、银行加息导致房价上升；（5）、土地增值税的严格征管；（6）、产品的同质性导致竞争加剧；（7）、信贷政策严重制约房产发展。这些因素影响着房地产的价格。随着泸州房地产市场竞争的剧烈，房地产开发商不再是一味的生产住房，而是在努力的创新

4、市场，但是泸州的开发商跟风现象严重，现在的小户型住房在市场上需求量增大。大家就一拥而上的开发小户型，这并不是说不对。只是在开发小户型的同时要注重自身小区的特色和与其它小区的淤异性。开发小户型的小区要有自身的个性，个性就是竞争力，有了与其它小区不一样的个性才能立于不败之地。这种个性的表现就是在策划上体现。但泸州有些开发商目前只注重规划而不注重策划。这就是为什么有些楼盘名气虽人，销量却不好，而有些楼盘默默无闻却销售火爆的怪现象的原因。2、泸州住宅房地产市场概况泸州市区人致可分为城西新区、城南新区、城东新区、城北新区几大块。城西新区，整体房地产市场是以高

5、档名盘和大盘为主，城西新区是指江阳区至西干线延线一带至人山坪一带，这一区域的住房品质高,价格高，交通方便，配套完善，因此也受广大购房者的青睐。以向阳白竹园，康城绿洲、西华苑、白子坊等名盘为代表，尽管价格不菲，但各有各的优点，可以说是百花齐放，尽显各自的卖点，消费者也是络绎不绝。但这些项口的整体价格都保持不变。因为这些项目的怎价已经接近顶峰了。城西新区由于政府的大力宣传和投入，目前入住城西新区的人已接近13万人。整体市场来看发展的前景不错，但由于集中了泸州的各大名盘，消费者选择的空间较大,竞争也很大。特别是同档次楼盘间的竞争城南新区是指重湾一带，重湾

6、一带的住房，主力户型为三室一厅和三室两厅，面积100n?至130m2o属于居家型的住房。价格定位在850元/n?的均价，吸引了大量的中低收入购买者。至于城东新区，是指转角店至石堡湾一带，这一带的住房一向是很便宜的，均价也在800元以下。这一带最有名气的住房是江都花园，但由于其远离了市区，尽管价格不高，也不是很受欢迎。城北新区是龙马新城，三一队、小市、柏香林、回龙湾一带，龙马新城由于是新开发的小区，其规划合理，户型功能完善、绿化环境等较为先进，由于周边配套不成熟，其住房的价格均价是在800元/平方米至1000元/平方米之间。但这价格适中，小区环境好，

7、很受消费者青睐。三一队由于周边配套较为成熟，尽管绿化环境不佳，但由于其交通便捷、离市区较近，因此价格在900元/平方米以上，也很受消费者欢迎。柏香林则以高档楼盘为主，云集了泸州较为出名的各大楼盘，无论配套、环境、交通、户型、服务、规划都是非常先进的。其价格也比较高，也赢得了不少消费者。回龙湾正在发售的楼盘有凤林山庄、向阳建材一条街、蓝天商城屯梯公寓，另外还有两处地块在动工，其大方向也是住宅小区，凤林山庄售价1000元/平方米、向阳建材一条街售价960元/平方米、蓝天商城电梯公寓的报价在980元/平方米左右，还要送装修，可以说是价廉物美。另外两个地块

8、的小区报价在960元/平方米左右。以上楼盘共同的特点是小户型为主力户型。3、项目SWOT分析SWOT即指S（优势）、W（劣