营销策划总体思路

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1、第一部分营销策划总体思路一、营销主题1、XX名墅利益点整合与展开2、XX名墅品牌的价值塑造3、通盛房产品牌价值观整合二、营销目标1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛・XX名墅的强势品牌；2、传达通盛房产的价值观念；3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。三、营销重点通盛・xx名累的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础匕所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。项目的营销推广运作重点表现在以下几个方面：1、对产品的实质性因素的利益点整合；2.对产品的实质性因秦转化为有利于传播

2、的概念；3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念；4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念；5、对推广形象与诉求因素的选择。四、营销主题定位1、对项目营销推广主题概念的整合；2、对项目产品做框架性地推广。第二部分市场分析一、杭州别墅深入分析就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基木判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的市场依据。1、区块划分1）之江旅游度假区区块区域简介：该区域是杭州別樂发展最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高

3、档配套设施如Z江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、耒來世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。在1993-1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别駆炙手可热，整个区域的别笔供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域该区域的别墅单价普遍在7000元/平方米以上，单套总价基木在200-400万元Z间，并且不乏像九溪玫塊园、南都•湘湖高尔夫这样的顶级別墅。该区域的卞要

4、客八是杭州的私营企业卞，大型企业的髙级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。经典个案分析两湖高尔夫别墅位置：杭州之江路200号发展商：浙江南都集团冇限公司基地参数：基地面积：170亩；总建筑面积：3万平方米；总户数：78户。销售价格：别墅均价9000—15000元/平方米销售指数：佳楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的前翠综合评述：项H地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未來世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的高贵特征，致力打造岀“高尚、运动、健康”的形象，所以其营销上题也恰到好处的点出了这一特征，完

5、美地塑造了高尚社区的品牌形象，同时在建筑产品上注重细部元素的梢致追求，规划讲求自然和谐，将社区完美地融入到鬲尔夫球场这个大环境中，提鬲项目的附加价值，“绿海中的翡翠”当Z无愧，从而使其成为杭州乃至全国冇名的高尔夫别墅楼盘Z-—，其每套傳价在400万元以上，绘髙达到1200丿j元/套。而口其也受到了海外在杭人士的青眯，成为了杭州第•个面向全国利海外销售的国际化楼盘。Z江度假村区域别墅楼盘…览表物业名称建筑面积(nf)主力面积(m2)销售均价含花园价格(元血)营销主题云栖碟谷62000平方米250—3008000—10500彖蝴蝶一样美丽的生活爱都枫丹白露3

6、8000250—3508500—1100枕五云青翠，览梦湖绮丽万安景月湾39500/180m200—3007500—9500错过了星星，不能在错过月亮2)银湖区块该区域主要依托纯自然山水条件如国家森林公园午潮山，离市区较远，空气质量好，交通也较为便利，有02省道、杭州饶城公路等，但具体旅游景点-•般，人文历史也较为-•般。该区域较早开发的项目有紫云山庄、伊田山庄、宏福山庄等，时间是在1993年左右，由于开发郊区住宅过于超前，销售状况非常不理想。之后在匕个世纪90年代中后期乂有金苑山庄别墅开发，但•直没有在市场上形成大的反响。直到上个世纪九十年代末，随着力

7、安秀水山庄的开发，带动了该区域别堂市场的发展，并逐步形成气候。到目前已有1000余亩的金都富春山居、650亩的绿城七里香溪、500亩的颐景山庄等项目,另外据了解还有3000亩左右的土地在进行储备。富阳银湖开发区的別墅单价…般在7500-9000元/平方米左右，单套总价约150-350万，客户以杭州人为主，约占60%,省内外地人约30%,另外还有约10%的省外人士及港台人上。富阳银湖开发区的别墅销售状况总体来说良好，但在个体之间存在差异也较大,这主要是受到区域条件的限制及产品品质的差异也较大。经典个案分析：富春山居位置：富阳银湖开发区320国道旁开发商：金

8、都房产项目概况：项目占地面积1000余宙，规划开发600余幢单体别樂与100幢左