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1、置业保值计划—夏商•大学康城下半年推广计划一—、市场背景分析2二、项目自身分析23三、存在问题29四、应对策略30五、推广计划39附：一期交房方案41•、市场背景分析1、经济与政策热点•调控动向：商业住宅4年不完工，开发商交违约金。据国土资源部公布，新的《国有建设用地使用权出让合同》日前出台，自2008年7月1日起执行。其中规定商品住宅项目开发时间最长不得超过4年，否则将向土地出让方支付违约金。与2000年和2006年发布的合同示范文本相比，新合同最大的不同在于，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3
2、年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。•土地管理：三部委颁布办法，保证国家最严格的土地管理制度落实。监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合修订的《违反土地管理规定行为处分办法》将于2008年6月1日起施行。《办法》新增的条款多达8条，特别对新出现的、带有普遍性的土地违法行为，明确处分依据。新增加的内容主要有四个方面：
3、一是根据国务院文件及其配套规章、制度中要求追究责任的内容，增设了相应条款。二是根据新岀台的有关土地管理方面的规章和制度要求追究责任的内容，增设了相应条款。三是增加了追究地方政府领导人员领导责任的规定。四是明确了查处土地违法违纪案件中有关部门加强协作配合的程序性规定。•财政政策：央行公布一季度商业性房地产贷款增速放缓今年一季度，全国商业性房地产贷款和购房贷款余额增幅自2007年12月末开始逐步下降，分别由2007年12月末的30.6%和33.6%下降至2008年3月末的25.7%和29.8%。截至2008年3月末，全国商业性房地产贷款余额为5.01万亿元，
4、同比增长25.7%。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，同比增长19.1%;购房贷款余额为3.1万亿元，同比增长29.8%o•管理政策：房屋登记保护产权人权益依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规而制定的《房屋登记办法》（以下简称新《办法》）,将于今年7月1日起实施。新《办法》体现出的特点有：一、房屋登记制度由确权登记转为申请登记。二、扩大了登记客体范围。三、建立了不动产登记簿制度。四、确立了房屋物权生效的临界点，即登记簿记载的时间为取得物权生效的时间。2、全国楼市动态•全国：前4月商品房销售面积同比降4%据发
5、改委公布，当前房地产市场运行呈现以下特点：（-）房地产开发投资持续增长，中西部地区投资增幅明显加快。今年1—4月全国完成住宅开发投资4944亿元，同比增长35.2%,增幅同比提高6.2%;中西部地区投资增幅明显加快,同比分别增长44.8%和42.6%,增幅同比分别提高9.2%和10.1%。（二）土地购置与开发面积增加，房屋施工面积加大，新开工面积加快。今年1・4月，房地产开发土地购置面积10176万叶，同比增长11.1%,增幅同比提高11.7%;完成土地开发面积8065万叭同比增长5.9%,增幅同比提高1.3%。房屋施工面积178864万叶，同比增长25
6、.4%,增幅同比提高4.1%,其中，新开工面积32970万叶，同比增长20.4%,增幅同比提高5.7%。（三）商品住房销售面积下降。销售面积13664万m2,同比下降4.0%,增幅同比下降20.6%。•北京：5月整体开盘均价为13942元/rtf,共44个项目放量上市。据北京市房地产交易网最新统计，今年5月，北京市期房网上日均签约261套，日均签约面积28513m2,环比分别上涨22%和4%,但同比下降29%和35%o现房网上日均签约114套，日均签约面积12020m2,环比分别上涨21%和7%,签约套数同比增长7.5%,签约面积同比下降11%。今年5月
7、，北京共有44个项目放量入市，除7个新项目外均为老项目后期放量，新增供应6740套、87万nf商品住宅，环比分别下降了34%、12%;体开盘均价为15628元/rrf,环比涨幅不到1%。从产品类型看，44个中有28个普通住宅项目上市,-U=_体开盘均价为13942元/叭其中主流供应价位是8000-10000元/讥•上海：5月商品住宅均价14099元/亿跌幅约10%,成交量同比跌一半。数据显示，上海5月大量楼盘集中开盘，商品住宅的新增供应为129.6.万亿与4月份99」万m2相比，环比增幅为30.8%。在目前的状态下，全市商品住宅供求关系整体表现为供略大于
8、求。从成交数据来看，商品住宅成交103.1万冊。较4月份的93.5万m2增加约一
