新型城镇化思考(盈利模式与风险防范).

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1、新型城镇化思考——盈利模式与风险防范众普公司中国房地产行业发展中国房地产行业发展所经历的阶段中国房地产行业主要盈利模式新型城镇化发展模式探讨新型城镇化业风险防范PART1第一阶段：中国房地产的萌芽阶段中国房地产行业发展所经历的阶段1979年开始经济体制改革；1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕；1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会；1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。第二阶段：探索阶段：炒作与

2、调整1992年邓小平同志的南巡讲话,房地产开始迅速发展起来,掀起了房地产开发的高潮，炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地；1997年亚洲金融危机爆发，房地产进入萧条时期，1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。第三阶段：房地产快速发展阶段宏观经济稳定发展,房地产泡沫已得到控制,房地产市场明显转暖，中国房地产市场进入新一轮的发展时期。2001年中国正式加入WTO，2002年土地市场招拍挂政策出台，1999年-2003年房地产投资开始快速增长，05年国务院出台国八条，06年国六条出台

3、，但房价依然坚挺，2003年-2007年，房地产正式进入投机时代。中国房地产行业发展所经历的阶段第四阶段：房地产行业全面调整阶段2008年房地产市场遭遇寒流，土地市场降温，中介倒闭，恒大上市“流产”，销量萎缩，降价促销，持币待购。2009年需求重新释放，成交量回升，楼市全面回暖，房价普涨。2010年国家加大调控力度，出台国十条，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高。2011年国家出台国八条，加大保障性住房建设，房产税试点，进一步提高房款首付比例。2012年启动40个城市住房信息系统联网。随着普通住宅调

4、控趋紧，大型房企纷纷转战商业地产、养老地产、旅游地产等，房地产市场由住宅开发向多元化发展。第五阶段：新型城镇化建设全面启动2013年7月30日，中央政治局会议提出：“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，表明虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性的微调为主要手段，保障房建设、房产税普及、土地制度改革齐头并进，长效机制的建立将逐步落到实处。随着新型城镇化建设的全面启动，房地产市场“蓝海”出现，机遇与挑战并存，当前一二线城市供不应求，三四线城

5、市“鬼城”频现，粗放式圈地造房时代已走近尾声，转型不可避免，如何把握市场脉搏，值得我们认真思考。中国房地产发展模式香港模式美国模式中国模式VS香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应，满足顾客需求最重要。香港模式土地市场产品美国模式市场产品土地在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的主要模式是香港模式，最关

6、键的两个要素是土地和资金，然而越来越多的中国房地产企业逐步以美国房企为标杆，借鉴与学习。未来影响新型城镇化建设的关键要素会是什么？中国房地产的盈利模式根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式：地产开发型房产开发型物业持有型整合营销型金融投资型综合运作型中国房地产的盈利模式一、金融投资型模式：从资本投资角度涉足房地产开发，通过开发外包和概念炒作相结合，专注于资产增值和现金回收。利润来源：既有短期参与开发销售回收资本，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金

7、需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力、资产管理能力、投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营主要模式之一，国内刚起步，未来发展前景宽阔。代表企业：ING（荷兰国际房地产），Capitaland(凯德置地)二、地产开发型模式：以经营土地为主，通过规划和土地整理，将土地出让，与政府收益分成，同时也可获取低成本土地进行开发。利润来源：土地运作实现盈利，根据项目政策不同收益不同，资金充盈快速推动可保障丰厚盈利。资金需求：需要大量资金，但土地出让后可实现资金流入，可减轻资金压力。核心能力：融资能力、政府公

8、关能力。发展趋势：随市场发展逐渐减少，同时面临政策风险和投资回收风险。代表企业：陆家嘴，珠江集团。中国房地产的盈利模式三、房产开发型模式：购买土地，进行房地产开发，通过销售回收投资。利润来源：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期收回投资。核心能力：市场研究能力、建筑规划能力、成本控制能力、销售控制能力。发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。代表企业：合生创展、宝资通