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1、南京市商嬴房价格研究及其剖析n江苏省：12002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%,占整个房地产投资的76%。22002年上半年全省商品房平均价格为1944元/耐，比年初上涨116元/川。32002年上半年全省住宅平均价格为1814元/nf,比年初上涨119元/册。4常州2002年广9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%,商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%,销售额22亿元，同比增长47.1%,平均预售价2655元/nf,比去年上涨18%。5无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。「9刀出让土地17幅，169万平方米，是去
2、年的3倍，施工面积为342万平方米，同比増长99%,其屮住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%,其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%,商品房销售6500套。存虽房成交面积92万平方米，同比增长85%,共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/册，处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。62002年10刀17口江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护满意度调查结果，用八不满意的：火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意的：医疗、药品、房地产和物业管
3、理。7上海2002年广9刀房地产以成交套数统计：3000^5000元/nf的中价位商品房占55.2%,3000元/册以下的占16%。而7000元/耐以上的高价商品房占8.6%,其屮外地人购买占28%,境外人士达25%,本地人只占46.5%on南京市：1南京市2002年广8月份销售血积240万平方米，同比增长25.04%。2南京市2002年「8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。3南京市2002年广8月份销售商晶房2万余件，同比增长27.74%。4CBM份商品房平均价格为3620元/nV,住宅为3290元/Df,同比增幅6.4%。5「6J1份商品房空置面积为77.63万平
4、方米，同比下降10.8%,其中空置一年以上的面积下降17.6%o6南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%,杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。7南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户,约占交易量的25%,外地人购房约占10%o62002年10h16Fl浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米,实际出让面积151650.1m2,楼面地价接近2200元/
5、nV,销售价格至少为4400^4500yu/m2,而周边地区销售价格为4000元/of左右。土地价格占房价的50%左右。8南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77m2,建设部官员认为户均建筑面积在80~100册是合理的。N基本规律和数据：1从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2%,房地产开发投资增幅为11.7%,比较」E常。1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%,房地产开发投资增幅为124.9%02按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30册以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，
6、在30^35m2之间，房价会趋于平稳，在35nf之后，房价则可能会回落。3数据表明：到2002年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万,其屮房产价值为10.94万元，jli-47.9%,是城市居民家庭授大的资产，如果房价持续下跌，市民授直接的感受就是自家的财产不断缩水。4世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时,家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20亂在美国、英国、德国和FI本等国，住宅消费占牛活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%,居住消费支出为7%,1999年恩格尔系
7、数降为41.86%但居住消费仅为9.8%,比国际平均水平（一般为20%）低得多。因此屮国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。5我国城镇居民家庭房价收入比为3.7〜15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3〜6倍。但山于中国居住需求集中释放，居住消费偏低，认为房价收入比在5池比较合理。日本为5.93,新加坡为3,美国为5.1,香港为3.7,澳大利亚为4.5,英国为4.8。国际上的租售比为1：100^1：120,而中国50年代为1：280,60年代为1：375,70年代为1：571,
