物业管理安全注意事项

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1、物业管理安全注意义务题纲：安全注意义务—从合同法到侵权行为法一般安全注意义务的理论安全保障义务的法律规定管理服务的安全注意义务范围违反义务的“四个方面”和“两种责任类型”物业管理的安全注意义务也就是经营者的安全保障义务，由于这个义务决定管理过程中出现的人身损害需要承担责任。安全注意义务=安全保障义务（法律的表述）通常表述为“安全注意义务”的原因：物业服务主要是管理过程的安全注意保障人身安全是物管行业忌讳安全注意义务理论是安全保障义务法理基础一、安全注意义务—从合同法到侵权行为法人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分为：违约之诉侵权

2、之诉“违约之诉”法律适用是《合同法》，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。“侵权之诉”法律适用是《侵权行为法》侵权责任是行为人违反一般性义务（侵害绝对权，如财产权、人身权）的法律后果。2002年，提交全国人大的《中华人民共和国民法（草案）》第八编《侵权责任法》表明：《侵权行为法》立法程序刚刚启动案例一“银河宾馆案”一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆严重失职，应当承担侵权责任，1999年向法院起诉，索赔133万余元。一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视，确保您的

3、人身安全”的承诺，应承担违约责任，故酌情判令被告赔偿原告人民币８万元。二审法院认为，宾馆未履行对王某的安全保护义务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾馆不负有侵权责任。案例二笔架山庄案98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院起诉，以物业公司侵权提出索赔139.36万元。改为诉作为违约，索赔42.85万元一审判决，认定根据物业合同的性质、目的和行业习惯

4、，避免住户人身、财产受到侵害，成为此类合同的附随义务。物业公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到违约的损失，违约赔偿酌情定为10万元。案例二笔架山庄案二审判决，合同的约定、法规的规定均明确排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应当将该内容作为合同的附随义务。若视为附随义务，该附随义务的责任比物业合同中的主义务责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。撤消原

5、判。这两个案共同的特点：1、把安全保障义务作为合同约定义务，追究违约责任。2、订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任。3、合同义务应但当符合合同的诚信等价原则。4、将从“侵权之诉”改为“违约之诉”。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]20号）从事经营活动或者其他社会活动的人负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务【发布日期】2003-12-28【生效日期】2004-05-01最高人民法院的《司法解释》出台后，安全保障义务实际上成为法定义务。未履行义务的不作

6、为，应当承担侵权责任。人身损害赔偿从“违约之诉”转到“侵权之诉”。侵权责任的赔偿金（第十七条）医疗和误工费用，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费。伤残赔偿费用，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费。死亡赔偿费用，包括抢救医疗费赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。侵权责任归责原则过错责任原则无过错责任原则（过错责任推定原则）公平原则二、一

7、般安全注意义务的理论“冤有头、债有主”传统观念这句俗语简洁而直接地反映了传统权利保护观的内涵，这种观念认为:损害应由侵害行为的实施者来承担，这是天经地义的道理；而与损害事实发生有关的其他人、事只不过是偶然存在的因素，没有必要在模糊的事实关系中再去寻找是否还存在其他的责任人。传统的民法理论以下三种不作为行为承担侵权行为责任:依法律规定应当作为而不作为;（违法）依契约约定应当作为而不作为;（违约）因先危险行为发生防范危险的作为义务而不作为。（危险行为）一般安全注意义务的要求：从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，

8、应当采取必要安全措施，以保护他人免受损害。违反此项一般安全注意义务要求导致损害结果发生，虽无法律明确规定的作为义务或者合同约定的作为义务，安全注意义务人仍应当为自己的不作为行为承担民事责任。一般安全注意义务要求主要的类型:先行为肇致危险的防范义务，如驾车撞人，纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟，应为加