商业街物业管理方案(26页)

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1、商业街物业管理方案序言商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商來说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。1.0商铺物业管

2、理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。“统一管理",要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营",是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者Z间搭建桥梁。1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺

3、管理公司的管理地位。1」・1“统一招商管理"要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理''指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委

4、员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);营业时间的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方而须接受统一管理;为整个商铺促销承担的义务;承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;投保范围事宜;是否统一的收银等1.1.2“统一的营销管理"有助于维护和提高经营者的共同利益。由于口前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过二组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生

5、的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商鋪的高效运转。常见的方式有:指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;服务项目:行政事务管理;监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.1.2“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括:养

6、护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。2.0商铺物业的管理特点2.1顾客流量大商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重2.2服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客

7、营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则2.3管理点分散出入口多,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。2.4营业吋间性强顾客到商铺购物的吋间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停

8、午场管理增加了压力。千辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。3.0商铺物业管理人员配备3丄1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感

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