商业地产策划：调查与定位

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1、商业地产策划：调查与定位商业定位対商业地产开发的重要性是勿庸置疑的，准确的商业定位能使开发商、投资者、经营者和消费者等多方价值得以实现，这是商业地产项目成功的关键所在。对于商业地产策划人员來说，商业定位既是重点又是难点，合理的定位应该是从商业的角度出发，在市场调查的基础上通过系统的分析得!11的结论。探商业地产市场调研内容一、城市经济环境及生活结构♦总人口及区域人口结构、家庭户数、收入水平、消费水平等；♦GDP发展状况及产业结构情况；♦消费品零售总额；♦城乡居民的人均可支配收入；♦城乡居民储蒂存款余额。二、区域结构与城市发展规划调查♦交通体系状

2、况：地铁、公交线路、道路状况、行车量、停车位等♦人流量：人流量大小、人流走向、行人特征♦区域性质与功能特点：商务氛围、居住氛围、商业氛围、区域功能立位♦城山规划：城市总体发展规划、区域未來发展规划、交通规划，机会和威胁三、区域商业格局调查♦区域商铺分布及经营业态：商业分布图、业态分类、售价及租金水平、经营状况、消费群特征♦区域商业格局分析：商业饱和度、空白点、各种业态可发展空间，差杲化与错位经营的可能性♦商圈分析：商圈范围、客群來源♦区域未來商业供应：供应量、竞争项I」规划情况、分布图、业态预测、竞争关系分四、消费者调查与研究人口结构：常住与流

3、动人口构成、分布、职业、年龄层、教育水平，人口发展趋势，消费者细分消费特征：常住与流动人口的收入、消费水平、消费特征五、商家调查商家的企业实力、知名度、信誉、经营方式等；商家对地段、面积、停车场、建筑设计、楼层、设备、供电、供水、排污、租金水平、合作方式等方而的要求；主力店客户的发展战略。六、项目地块分析地块现状、地段特征、交通条件、项目规划、町辐射范围、周边环境和公建、周边经济条件等，SWOT分析，投资分析（利润目标），核心竞争力与影响力。参考调查方法：制立计划"网络搜索一实地调查一访谈或问卷调查一资料整理一分析一总结探商业地产项目定位内容♦

4、形象定位♦功能定位♦1=1标客户群定位♦目标消费者立位♦业态规划♦价格定位商业地产项目的定位是个艰苦而复杂的过程，每个项目都有其口身的特性，应该具体问题具体分析，对于成功的经验只可借鉴不可照搬。不管怎样，商业定位的最终Id标都是通过消费者的消费带动经营，从而提升商业地产项Id的投资价值，也就是说，只有商业有了发展,商业地产的价值才得以体现。大部分商业地产项目在确定定位方向之后便急于开始实施,而不是先对定位结论进行评估，这使很多商业项目陷入经营困境无法口拔。笔者认为对定位结论的评估是必不町少的一个环节，它有助于开发商发现红匕漏及时纠正，避免一失足

5、成千古恨。如何评估定位结论？笔者认为，定位结论是在市场调查基础上得来，对比定位结论与市场调查，可以发现其中是否冇疑点。如果没冇疑点或者疑点不多且无足轻重，那么作出的定位结论总体上是合理的；如果疑问重重或者定位结论中的关键部分与现实不符，那么项Id便会有较大的风险，其至有全盘失败的可能。一、城市经济环境及生活结构♦项丨I规模与城市人口数量是否适应？有无过人或过小？♦商业档次与城市经济发展水平、消费水平是否适合？冇无过鬲或过低？二、区域结构与城市发展规划调查♦公交线路和停车位的多少直接影响商场人流量，如果两方面条件都不具备优势，有没有改进的措施？♦

6、周边人流量的大小足不足够支撑项目发展，如果存在不足，有没有吸引人流、引导人们前来购物的举措？♦业态规划、商业档次是以满足周边人部分消费者为主？还是以满足小部分消费者或者区域外的消费者为主？♦商业定位是否适合该区域的商务、居住、商业等氛围？与区域功能定位、发展规划是否相左？三、区域商业格局调查♦商业定位是否使项1=1而临过度竟争的局而？♦区域内的商业空白点，项1=1做了哪些？有没有实行差异化或错位经营以体现项日的商业特色？♦面对现有的、未來的竞争对手，有哪些措施來提高项II的竞争优势？♦商铺售价、租金水平跟周边项H相比，是偏高还是偏低，鬲低Z差是

7、否合理？四、消费者调查与研究目标客户群是否离项目很近？周边人群的消费水平与项目的商业档次是否相符？业态规划能否满足了周边人群的需求？或者超出了他们的需求范围？五、商家调杳目标商家的实力、档次与项目定位是否一致?建筑规划、面积、租金水平等条件是否符合商家耍求？哪些介作方式双方都能够接受？开发商利益能否完全保证?