土地增值税研究

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1、土地增值税：你所应该知道的那些事第一部分土地增值税的前世今生二、我国与国际政策比较通过以上政策介绍，我们不难看出，我国现行土地增值税政策与国际上开征的国家地区土地增值税政策，存在以下相同与不同之处：（-）开征目的大致相同土地增值税的基本政策功能就在于通过运用税收工具，调控土地价格增值，抑制土地投机,弥补土地市场在这方面的缺陷，防止土地市场机制失灵的重要功能。从开征冃的来看，我国土地增值税与其他国家和地区大致相同。（二）征收环节不尽相同我国仅对房地产流转（交易）环节征收土地增值税，英他国家和地区不单在流转（交易）环节征收，还在房地产保有环节征收土地增值税。（三）课税对象大不相同以台湾为例，台湾

2、土地增值税仅针对土地及其所有权课征,并不涉及地上建筑物及其附着物,因此，台湾土地增值税是名副其实地对土地增值部分课税，与建造在该土地上的建筑物及其附着物并无直接关联性。在计算土地增值税过程中，只要土地的地价明确，土地开发及相关费用核计终了，即便是地上建筑物尚未建造，土地增值税亦可按照规定之税率明确计算，且与后期建工费用没有直接关系。而我国土地增值税则包括地上的建筑物及其附着物，这样虽照顾到房地一体的属性，但却导致了在实体上土地增值与建工成本进行抵扣的形式矛盾，在程序上无法及时处理扣除项而影响到税款的征收与清缴。（部分内容选摘自《江苏地方“十税”治理理论研究成果转化应用报告》）（四）征免范围有

3、所不同意大利和台湾地区对遗赠和赠与等无偿移转也征收土地增值税，但我国对通过继承和赠与等无偿取得的房地产，不征收土地增值税。三、实践中税企双方为什么争议较大1994年开征土地增值税以来，土地增值税的征收史已有二十多年。在这二十年多间，土地增值税税收收入屡创新高，增幅远超全国税收平均增幅。有数据显示，全国土地增值税收入从2002年的20.51亿元，增长到2012年的2719.61亿元，从占地方税收收入的比重从2002年的0.28%增长到2012年的5.75%（截止到2017年底，部分省份的土地增值收入已占到地方税收总收入的10%以上）。土地增值税已成为地方政府财政收入的重要来源。2013年11M

4、17S.24H,央视新闻频道的《每周质量调查报告》在题为《土增税黑洞》的连续报道中称，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税额巨大，并列出了包括数十家知名大型房地产开发企业在内的欠税数据，称欠缴达到3.8万亿元。报道一经播出就激起千重浪，土地增值税被推到了风口浪尖。虽然报道的内容从税收专业的角度来看是对税收政策和征管方式的严重误解误读（3.8万亿元主要是企业预提的土地增值税清算税款，但由于还未到清算缴税吋点，所以未缴纳，实际上不属于欠税），但土地增值税政策长期以来确实积弊重重。（一）现行政策规定存在的主要问题1、法律位阶层次较低，滞后于社会经济发展要求现有土地增值税税收文件只有《土地增值税

5、暂行条例》（以下简称《条例》）属于行政法规（国务院制定），《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）属于部门规章，其他文件都是规范性文件，法律位阶相对较低。并且由于土地增值税文件大都出台较早（近5年只出台11份文件），很多规定已不符合当前经济发展要求，这突岀表现在以下四方而：一是征税范围需明确。从以上土地增值税的征税范围我们可以得知，土地增值税仅对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物征税。由于未经国家征用的集体土地不得转让，因此，对自行违法转让的集体土地不征收土地增值税。但目前按照中央要求，部分地区试行农村集体经营性建设用地入市制度改革，集体土地的合法转让是否需要列入征税范围要

6、进一步研究明确。二是征税环节太局限。目前我国土地增值税仅在房地产流转交易环节征税，但对房地产的保有环节未进行征税，使得抑制房价的作用不够突出。三是会计制度不配套。《条例》和《细则》制定时适用的《房地产开发金业会计制度》2015年己作废，纳税人当前执行的会计制度与土地增值税规定差异较大。四是政策调整未跟进。“营改增”后，“投资”纳入增值税征税范围，但财税（2015）5号文件明确对“企业整体改建、合并、分立和单位、个人在改制重组时的不动产投资”四种行为涉及的房地产权属转移暂不征收土地增值税,使得以上四种行为再次转让吋易引起征纳矛盾,这主要原因是由于再次转让房地产只能以改制改组前扣除项目金额扣除，

7、有可能导致增值率提高，反而增加了企业的总体税收负担（听说财政部和国家税务总局就财税（2015）5号文件的修订一直在作调研，但新办法还未出台）。2、税制设计不够科学，与其他税种存在交叉重叠从土地增值税税制设计来看，它是对转让房地产的增值额进行征税。这与增值税和企业所得税的设计存在交叉重叠。从税收要素来看，土地增值税与增值税的主要税收要素重叠。如土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，营改增后，增值