【万科项目报告】万科上海市新里程北块产品定位建议

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1、万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议上海房屋销售(集团)有限公司2006年4月报告的时间界定北块上市时间：2007年10月立足07-08年市场的产品定位预判思考逻辑城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境分析济背景客户分析分析分析+分析+符合万科企业战略项目市场定位方向红海蓝海共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案项目精确定位产品初步方案建议城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境分析济背景客户分析分析分析+分析+符合万科企业战略项目市场定位方向红海蓝海共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案项目精确定位产品初步方案建议城市发

2、展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空间导向现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射中外环间次级生活圈因市中心地块减少，商业用地比例上内中环间升，使中心板块从生活中心向商业中主流生活圈心转变，生活居住地向外围区域辐射扩展。内环内商业中心未来预判世博内中环间成城市主流生活中心，板块发展前景看好上海“三环”格局比较与发展趋势区域内环内中环沿线外环沿线重点发展区域，配发展成熟，地段尊潜在发展区域，配特征套逐步完善，未来贵性充分体现套落后，潜力一般潜力较佳受土地限制，供应供应供应充足、稳定供应量极大极其贫乏地价优势促使价格

3、价格存在进一步下价格价格保持平稳运行稳步攀升跌的空间稳定的供应与价格，高房价，完全沦为将成为主流中产的外来人员及本市中发展富人置业区主要置业区低阶层选择区域城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”三林板块与城市关系三林处中环沿线，与CBD距离适宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客户群体广泛。另外，世博会赋予三林板块历史性的战略契机。启示中环与世博，使三林备受瞩目，购买群体范围广阔，投资与自用俱佳世博会，凭什么吸引居住者？世博将拉动上海整体经济发展世博推进新一轮浦东开发两岸风情游览区世博效应带动

4、板块升级，提升板块居住附加值会展经济导入商务功能，板块功能格局发生变化成为外埠客户置业与投资热点板块，客户面极大拓展2010世博，使板块房地产价值得到支撑，并成为稳步走强的有力保障轨道交通、越江隧道全面导入3条大桥——南浦、卢浦、徐浦4条隧道——打浦路（复线）、西藏路、上中路、龙耀路3条轨道交通——6、7、8号线(2009年全线完工)规划城际磁悬浮设世博会-上海南站-嘉兴-杭州站交通条件日益完善板块居住价值不断提升具备吸引浙江客户的条件结论城市发展分析导向：内中环及沿线区域需求：世博效应促进板块价构成上海主流中产阶层置值

5、升级和格局变化，会展经业区域。济致使需求激增。至2010，三林利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流板块市场因世博效应的带动将持续成为热点与关注区域中产群体产品和低门槛的自用兼投资产品是有市场需求的可开发产品交通：交通快步建设，位发展：区域价值下档支撑强置时间距离大为缩短，客劲，发展前景良好，投资自户来源范围有效拓宽。用俱佳。城市发展社会和经潜在项目条件竞争环境分析济背景客户分析分析分析+分析+符合万科企业战略项目市场定位方向红海蓝海共性市场优化方案过滤与配对市场差异化方案项目精确定位产品初步方案建议社会和经济背景分析

6、在需求之中，抓主力2008，社会经济与需求预期上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展上海国内生产总值及同比增幅走势1000025%800020%600015%400010%20005%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年国内生产总值4551.154950.845408.766250.817450.278277.25同比增幅12.79%8.78%9.25%15.57%19.19%11.10%受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突

7、破8000美金，商品房购买能力将得到经济保障。2006年商品房成交有望复苏2005年1—12月份商品房成交量走势万平方米3503002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房328.1168.6266.0174.798.4104.2103.6116.4163.9169.4229.5285.4商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。上海市社会阶层结构分析10年中上海社会阶层形态变化1995年2000年20

8、05年十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流定位于主流阶层的产品将使项目受众低端大众中端面较为宽广，也是需求市场主力军。高端小众2008年，有三大潜在刚性需求市场值得关注新上海人住宅刚性需求支撑之一上海户籍人口已经13年负增长120万120万新增常住人口，年均>24万，来自外来人口，政府指导多引