城房税征管中存在的问题及建议

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1、城房税征管中存在的问题及建议随着我国社会经济的发展，作为四大税之一的财产税对确保我国在分税制改革中地方政府取得稳定的财政收入发挥着重要的作用，作为财产税的主要税种房产税和城房税，由于相关《条例》制定的很早，尤其是《城市房地产税暂行条例》于1951年颁布，历年来虽经多次补充调整，但随着我国经济的飞速发展和用房制度的巨大变革，原有的稅收规定已不适应客观经济环境的需要,在实际征管中也暴露出许多问题。一、城房税在征管工作中存在的问题（一）计稅依据不合理城房稅是以房产原值作为计税依据的，而城房税属于财产稅，本意应当对房产价值征稅，而房产原值并不能真实反映房产在

2、征稅时的价值。比如座落于同一地理位置的两座规模、档次相同的写字楼，一座是十年前建好的，一座是最近建好的。由于时间差距，房产原值相差近一倍，每年缴纳的城房税也相差近一倍,对两个纳稅人来说显然有失公平。还有一家涉外企业经营饭店、写字楼等，经营几年后由于打算在境外上市，而请资产评估机构重新对房产进行了评估，帐面上也调增了房产计税依据，可后来企业境外上市未获批准，企业提出申请想按原来的历史成本作为计税依据缴纳城房税。外籍个人购买房屋后用于出租，按房屋买价作为计税依据计算缴纳城房稅。房地产业本来就是一个随经济波动很大的行业，例如，某外籍人赶上几年前房地产最高潮

3、的时候购买了某花园的高档公寓一套，买价是13000元/平米，可是到现在那花园的公寓7000-8000/平米就能买到，原来出租每月租金能达1万元，而现在每月租金也就5000元，扣除各种稅、物业管理费、委托中介公司的服务费等，也就所剩无几了，没有相关政策规定税务机关能否对房产重新评估，以评估值作为计稅依据缴纳城房税。外籍个人出租计税依据是房屋买价，而中国籍个人出租计税依据是租金收入，这样内外有别，违背了税法公平税赋原则。（二）相关政策不够明确和完善比如对于涉外房地产开发企业建成后尚未出租且未使用的商品房，在售出前可暂缓征收城房税。针对此项政策，在实际征管

4、工作中也有疑问：若涉外房地产开发企业自行建成一写字楼后用于自己经营，打算全部用于出租，但营业执照上经营范围有销售和出租。帐务处理计入“开发成本”或“存货”，而不计入“固定资产”，那么缴纳城房税的计税依据是按出租部分的开发成本呢，还是按全部的开发成本？企业实际上已变为房地产管理公司了，若可以只按出租部分的房产缴纳城房税的话，那么对企业等于有空子可钻，企业可以一直计入“存货”而迟迟不转“固定资产”，这样对按全部房产原值缴纳城房税的原本是经营写字楼的其他行业来说显然有失公平。又如对购买的房产纳税义务发生时间应自购买的次月起征收城房税，若境外企业购买境内房产

5、一段时间后作为投资在境内成立独资或合资企业，那么境内企业纳税义务时间是否应从企业成立的时间算呢，是否代扣代缴境外企业购买的次月起到境内企业成立之间这段时间的城房税？城房税实行属地征收原则。若注册在外区县的外资企业在**区购买了房屋，用于和注册在**区的关联企业一起办公，而房产在外区县的外资企业的固定资产帐上，那么城房稅应由外区县的企业缴纳还是由**区的关联企业代扣代缴，没有明确规定？另外与房产税的减免税政策相比，城房税减免税政策几乎是空白。比较突出的是：关于企业大修停用半年以上的房屋，由于房产稅中有免税的政策，城房稅中未有此政策，这也是稅收政策内外有

6、别，造成税负不公，易引起纳税人争议的地方。另一项就是关于涉外的学校、医院、幼儿园是否免征城房税，也没有相应的政策。（三）征管方法上比较被动目前主要采取纳税人自行申报、扣缴义务人代扣代缴的征收方式，由于纳稅人对稅法的理解存在偏差，难以保证申报资料的真实性和正确性，税务机关只有通过纳税检查才能发现企业纳税是否正确，而由于检查力量还不很充足，有的企业三五年内都不一定被检查。二、几点建议（一）在税收政策上尽快统一城房税和房产稅，为将来从国民待遇原则出发统一税制，内外资企业公平税赋打下基础。如减免税政策，城房税应出台一些比照房产税的政策，对于个人出租房屋的，也

7、应把政策统一起来，不能一个依买价，一个依租金收入。（二）以房屋的评估价格作为计税依据。如前面所述，以房产原值作为计税依据缺乏科学性、合理性，根据经济发展总趋势和国际税收惯例，以评估值作为计稅依据，可真实反映房地产业的发展状况，又能确保房产的税收收入随经济的发展而稳定增长，也充分体现了财产税的特性，使征纳双方更清晰掌握。（三）建立独立的专职涉稅评估机构。若房地产以评估价格作为计税依据，必然涉及到由谁来进行评估的问题，目前的中介机构都是以赢利为目的的机构，收费以评估标的物的评估值为基础，若由这些中介从事涉税评估，难免会有不规范的行为发生，因此在税务部门建

8、立独立的专职涉税评估机构，不收取费用，不以赢利为目的，定期、无偿对房地产进行评估，为企业缴纳房产税（城房稅）