试析商业银行住房信贷风险防范

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1、商业银行住房信贷风险及其防范协和学院国际商学系国际经济与贸易专业124622004241赖连成指导老师：祝健【摘要】当前商业银行个人类贷款业务发展迅猛，在给人们生活带来了便利的同时，既有效支持和促进了社会经济的发展,也给商业银行带来了良好的经营绩效•但由于这几年来银行监管有所松懈，政府政策不完善，借款人信用下降和其他不确定因素，造成了不能按期还款。本文从分析了我国商业银行住房信贷发展及其风险隐患入手，剖析了商业银行信贷风险产生的原因进而提出了有效防范商业银行住房信贷风险的对策。【关键词】商业牢艮行；住房信贷；风险防范一、商业银行住房信贷发

2、展及其风险我国自20世纪80年代末开始办理信贷业务。1997年国家出台了抵押贷款的详细规章，各大银行纷纷加入此行列，自此个人住房消费信贷进入快速发展阶段。当前，从社会经济上看，我国正步入工业化中期阶段，GDP保持快速增长，人民收入水平不断的提高，引致居民消费进一步向住房需求转变，房地产行业呈现两个重耍特点：一是，投入资金量大，在生产、流通、消费需要大量的资金。二是，资金周转长，从土地认购到销售使用收回成本需要几年时间。这两个特点决定了房地产行业需要金融业的大力支持。1=1前，我国商业银行住房信贷业务发展速度惊人，住房信贷在银行贷款屮已经达

3、到了较高的比例，巨额融资潜藏着巨大的风险。一方面，住房消费信贷快速增长，宏观环境的变化，住房体制改革，金融体制深化改革，有关部门出台了相关政策使贷款対象、利率、期限、金额各方面不断放松，以及银行相互间的合作出台各种措施加快个人住房贷款业务发展。据统计1997-2005年，我国商业银行共计发放11779.74亿元个人住房抵押贷款，其中2000-2004年总计发放了45008亿元个人住房抵押贷款。由国外发展经验来看，个人住房抵押贷款的风险通常在发放后的4〜8年逐步释放。从我国95.19%抵押贷款是在2000年后发放的，所以坏账比例很可能在今后

4、数年内逐步上升。①另一•方面，山于缺乏必耍的相关法律约束，住厉信贷的快速增长，巾请贷款的门槛越來越低，再加上各人商业银行之间不良竞争，使得顾客贷款可得性髙，房地产信贷部门有时为了扩人业务范围，竞相降低借款人的首付比例，同时放松借款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，对客户的资信情况没冇进行严格把关。时常出现了恶意骗款，套取个人住房抵押贷款等现象。住房信贷利润和风险同在，只是许多风险隐藏在信贷过程中没有受到重视，如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制，盲目地快速扩张，在不远的将來个人住厉信贷业务将会

5、成为商业银行一个不容忽视的风险源，成为商业银行不良资产的重要来源。因而应当引起髙度重视。二、商业银行住房信贷风险产生的原因作为借贷合同的主体z—,借款人自身素质耳能力对银行个人住房贷款安全具有至关重耍的作用。(-)借款人引发的风险1.信用风险信用风险是指贷款人因借款人没有按时足额偿述贷款本息或担保人未能履行担保义务而使贷款本息受损的风险。信用风险主要包括。(1)理性违约风险。从经济学的角度上来理解，如果把抵押贷款合同看作一种期权，那么违约就是借款人放弃了这种期权，其首付款及已还款则可视为期权的押金。也就是说，违约借款人把他的房产卖给银行而

6、由此免去抵押所需负担的债务和责任。理性违约是指借款人认为放弃继续述款反而町以带来额外的利益而导致的违约行为，通常该风险与购房者的个人道徳无关。一般来说，只有在房价下跌幅度髙于还贷的金额，理性违约才有可能发牛。(2)欺诈风险。欺诈风险是指借款人或担保人违反金融管理规定，采取伪造个人身份证明、收入证明或其他不止当手段，骗取银行个人住房贷款，甚至主观上就要抽逃的贷款，致使银行本息受损的风险。当采収抵押方式时，通常欺诈行为主要有三种:其一，重复抵押，抵押人以一本房产证将厉屋多次抵押，贷款额远远超过房屋价格，银行无法通过处置抵押物获得足额清偿。其二

7、，虚拟抵押，抵押人将不存在的房屋或租赁的房屋作为抵押物与银行签订抵押协议和借款介同。其三，故意遗漏共有人抵押,借款人未经房屋其他共冇人的允许，私自将共冇房产作为抵押物取得贷款。当采取保证方式时，借款人主要采収虚拟保证人的方式骗取担保贷款。借款人可能使用空壳机构或白然人作保证人，或故意用无担保资格的保证人作保证，在骗取贷款人信任并获取贷款后注销保证人抽逃资金，使银行利益受损，从而构成了欺诈风险。1.社会大环境的原因如借款人因所在单位倒闭、撤销、兼并、政策性裁员，购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的

8、风险等个人无法抗拒的原因。如这些年來国企改革、东北老工业区的整顿造成人面积的下岗或造成收入卜•降，使其无法继续归还贷款。我国幅员辽阔是自然灾害多发区等不可抗力因素也会造成借款人不能按期还贷。3