浅析商业地产发展与核心发力点

《浅析商业地产发展与核心发力点》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈商业地产发展与核心发力点一、商业物业和商业地产的具体特征现代商业物业是指长期以租赁收益为目的的商业经营性用房，包括单体式或综合体商业建筑物。一般基本租金越高，物业的市场价值越高。一般资产估值是其年租金收益的10-15倍，三、四线城市还出现更高的倒挂现象。商业地产就是对商业物业的开发、经营、管理和投资，是房地产开发、商业经营、投资管理的复合性运作，其基本特征表现在运作周期长、高资金投入、高利润与高投资风险。因此，商业地产的关键是“以需定产的订单式模式”，从而减轻商业地产的“投资”风险。其显著特征包括：(1)、首先要着眼于城市规划。商业地产项目重要的是着眼于符合

2、未来城市商业网点的布局、生活的配套、便民等等，进行综合匹配。商业地产项目要创造的是人流、车流、商流、物流、信息流在一个特定区域和位置上的集合，带动相关服务产业的进驻和换代升级。关注社会民生，才能得到地方政府的持续支持，更多地解决社会人员的就业问题，较大地拉动当地的消费，促进当地经济增长、扩大地方内需和财政与税收。(1)、其次是严格的管控市场定位。通过严格的市场调查和商业规划，确保商业行业资源(主力店、次主力店、品牌商铺)有组织的定位、衔接和整合，带来零售业物业经营平台的组合与互动效应。(2)、再次是带动旅游、文化、地产和城市生活品味的显著提升。商业地产项目必须立

3、足于物质文明和精神文明的内涵和外延，促使一个城市行成一个健康向上的的社区文化、诚信经营的消费文化、新型的人文和谐环境、城市品味的提升。它在成为居民生活、投资、消费的中心聚集地的同时，还能带动旅游人口和流动人口的消费，极大的提高了物业出租率及区域内物业的租金，使政府土地增值和商业物业增值明显。(3)、最后是城市功能价值的体现。大型商业地产项目是城市土地利用中的“稀缺资源”，需要注重项目周边的商圈营造，能够直接有效推动一个城市商业整体升级和一个商圈的成熟，有利于整个城市的形象和品质、城市运营及功能的完善。商业地产与住宅地产不同，商业地产其价值依赖于商业要求的实现，一

4、般开发企业是以持有物业来追求其长期使用价值，而住宅直接追求的是销售价值与快速回款。商业地产项目如对市场需要没有做好明确的定位，对周边商业环境及发展趋势缺乏分析和认识，将使商业物业难以实现价值，反之，则商业价值越大，物业价值越大。一般而言，同位置的商业地产相当于住宅地产售价的5倍左右，但与住宅项目开发相比，商业地产对开发企业的资金组织能力、对项目定位的判断把握、对经营管理团队的运作水平均提出了更加严格的要求。二、商业地产的运作和管理要点商业地产和现代商业物业，是政府部门推进城市化和工业化的积极产物，是现代商业业态组合和居民生活消费方式的基础平台，也是现代社会物质和

5、精神文明的重新聚集。现代商业物业的运作广泛涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、金融、商业、消费者心理等各个领域的需求。因此，商业地产从投资、策划、拿地、定位、招商、规划、建设、经营、管理是一个复杂的系统工程。因此，商业地产的运作突出了：计划性一选址、设施开发模式、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响项目经营的市场环境和客群的立地交通条件、居民生活习惯特征、竞争环境等信息来决定；综合性——通过各类商业资源、业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造市场占有率远远高于单个店铺，而且能在更广阔的区域内吸引更广泛的消费群体的综合竞争实力；

6、运营管理的统一性——开发商和入驻商户的精诚合作，在一个主题概念和定位的指导下开展统一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告推广、活动促销、销售管理、运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设备设施的维护与保养等，虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理要呈现出单铺一样的统一协调性。对于缺乏商业地产运作经验和人才的开发商，可以选择与专业的商业管理公司和投资管理机构合作的方式。在商业地产项目筹建阶段就参与实际运作，为项目进行前期的市场研究、财务投资分析，并对项目的主题概念、目标市场、业态组合进行准确定位。在此基础上，对规划设计方案提出明确的商业需求建议和整体营销

7、策划方案。商管公司实施专业管理，组建销售、招商团队，实施租售招商工作，及挑选各类服务商，实施商业物业的整体经营，实行专业的资产提升管理措施。三、商业地产的定位和形式商业地产的开发，首先要确定其定位，是社区商业还是区域商业。两者规划设计方向是完全不同的。社区商业只要考虑社区的人口规模和配套完整，以中型生活超市为主力店，以餐饮服务辅助，基本商业业态完备、结构合理、充分满足社区居民的基本需求，并考虑其商业的吸引力能否辐射到更大范围，以推动自身繁荣并促进周边区域的发展，主要形式为SOPPINGMALL、社区商业、商业街等。商业地产的表现形式主要以经营式商业物业与产权式商

8、业物业两类为主。经营式商