XX县国有土地上房屋征收评估技术细则

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1、XX县国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条为规范县城区国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《XX省贯彻实施V国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干问题规定》（X政发〔2011〕93号）、住建部《房地产估价规范》（公告第797号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号）、《XX县国有土地上房屋征收与补偿办法》（X政规发（2017〕3号）等法规、规章、文件，结合我县实际，制定本细则。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，

2、测算被征收房屋类似房地产的市场价格，适用本细则。第三条从事国有土地上房屋征收评估的单位（以下简称“评估机构”），应具有省级以上住房城乡建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并经市住房城乡建设行政主管部门备案。第四条承担房屋征收评估的房地产估价专业人员应是符合本细则第三条规定评估机构中的专职注册房地产估价师。每个房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少两名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应持有市房屋征收部门核发的征收评估工作人员上岗证。第五条征收估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内

3、的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条被征收房屋价值评估目的应表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。产权调换房屋价值的评估时点应与被征收房屋价值评估时点一致。第八条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的

4、交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。土地使用权价值已在房屋评估中体现，不再单独估价。第九条房屋征收评估价值应以XX币为计价的货币单位，精确到元。第十条征收估价应按照下列程序操作：1.公布备案评估机构名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查;4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。第二章被征收房屋性质认定及分类第十一条房屋

5、性质认定一般以房屋所有权证书记载为准。房屋所有权证书与房屋登记档案记载不一致的，以房屋登记档案为准；如房屋所有权证书未标明用途，以经批准的规划方案核定的用途为准。第十二条被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。第三章估价方法及应用第十三条注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应选用收益法评估；被征

6、收房屋是在建工程的，应选用成本法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十四条对适用比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；2.测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：100(K2)100100基准价格Vb=VsX——x——x——x——(KJ100(K3)

7、(K4)Vs为可比实例价格；K

8、为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101,在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102；K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。确定“标准样本住宅，，的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正

9、后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅，，的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件1。1.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产