“晶珠商业广场”策划报告

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1、“晶珠商业广场”策划报告■、八一刖S随着商业竟争的日益激烈，开发商与顾客口趋成熟和理性。平庸,同质且缺乏精心策划的项口将难以生存。因此，我们在全面深入调研的基础上，经过对木项目进行深入分析后，做出此策划方案。该方案是集建筑师，策划师和众多业界精英集体智慧于一体的智力成果。相信它能为未来的“晶珠商业广场”提供一部优秀的策划、设计、开发和营销的全程蓝本，为“晶珠商业广场”设计的成功打下坚实的理论基础。一项目用地现状分析1、地理位置及评价晶珠商业广场定位于湘南区域性城市中心区购物中心，中心服务城市为衡阳市，辐射服务城市为永州市与林阳市，

2、服务城市人口可达150万人。“晶珠商业广场吟立于衡阳市南北向的主干道蒸湘北路与东西向主干道船山路交汇处西北角，基地东西临街长80m,南面临街长115m.处于市中心三个最大的居住区（太平小区，商业新村，立新开发区）及三个最大的商场（供销大厦、香江百货、百信仓行）的中心，既具老城商业区鼎盛的人气，又具有新区现代气息和发展空间。晶珠商业广场将成为未來衡阳中央商务区（CBD）的标志性建筑。2、结论(1)该地段地理位置极其优越，投资见效快。(1)该地基较为规整，综合利用优势明显。二商业建筑发展规律趋势及特点基于人们的行为趋向，心理需求的规律

3、，商业建筑也随之发展变化。这种发展的动向有儿个主要特点。1、向"混合用型，'群体发展(Mixeduse),改善建筑功能学一，性,增强互补性，这种“全方位"功能，适应的满足各种人群不同的活动和精神需要。可以说这已不是过去意义上的“商业建筑”了。2、注重环境空间的塑造，注意和城市的关系并丰富城市空间，跨越了室内外空间，城市环境空间关系，使之贯通并融合为一体。3、刻意创造充满生机，活泼的平民活动场所，从封闭型向开放型和步行街型(walk)变化。三•项目规划设计意念设计不是“项口制造”(projectmaking),而应是“场所制造”(p

4、lacemaking)和"环境与空间”的制造(Environment&spacemaking)o1、全面的混合体正如我们描述的那样，我们设计的是“场所制造”(placemaking)而不是"项目制造(projectmaking),我们认为“场所”是供平民老百姓进行各种活动的空间，要制造人们纶活中习惯的喜好的、留恋的场所。将商店、餐饮店、游乐场、影剧院、旅馆、公寓、康乐健身用房、文化教育用房等合理组织在一起，将室内外空间整体设计，精心布局，使其成为人们可以交流、休闲、购物的场所。我们认为，“购物中心"(shoppingCenter,

5、Mall)应成为“集市中心”(villageCenter),不再是单纯的购物商场，而是包罗万象的综合体。2、动态关系购物中心是面向所有公众开放的商业建筑，它的效益建立在人流聚集的基础之上。因此，它与城市之间的连续性仅仅停留在表面上和视觉上还远远不够，更重要的是取得动态交流把城市活动引进来。其核心就是引入城市交通与人流。这就需要建筑的室内室外应该和城市是一个相融合的空间，不应有严格的界线。商业建筑在20世纪70年代出现的封闭式购物中心(Mall)的模式，显然不能更好的适应时代的要求。购物中心要引入城市活动，首先需要改变内向性特点，把

6、内部空间向城市开放，将其作为一个吸引磁极。以而形成一种开放型、室内外空间和城市空间沟通融合的全新模式的商业建筑。3、“商环境”(Commercialenvironment)的创造“商环境”是应时代变化而生的词汇，单纯买与卖的时代已经过去了，顾客的心理和生理要求越来越高，创造“商环境”成为商业建筑设计的热点，而“商环境”是由购物环境(包括休闲环境、光环境、色环境、交往环境等等)及附属设施的完善同等创造的。对此我们在设计中将全方位、多角度的去深入考虑，以期待真正将“晶珠商业广场”创造成“商环境”的典范。四项目开发策略1、开发模式冃前，

7、贵方比较倾向于仅规划商业部分，而我司经过充分论证认为应采取“整体规划，分步开发”的策略。商业与酒店同时规划，但分两期进行开发。这样做的优点在于能使土地利用价值更高，能形成更合理的平面布局形式，强调整体性，避免由于规划不当，对后期酒店的设计造成影响。此外，整体规划还可以有效扩大商业面积，更符合开发商的利益要求。二期酒店规模300间房间左右，我们建议酒店房间种类更丰富，除去原有酒店基本房型外，还应该包括部分高级公寓与酒店式公寓。2、开发周期与节奏在整体规划完成后，鉴于项目规模较大，牵动的资金量也较多，建议项冃分二期开发：一期开发商业部

8、分，二期开发酒店部分。开发的节奏通过项目的汇款速度和市场状况来调节。如果投资见效快，市场反应强烈，则应加快开发速度。3、开发资金估算基地尚有约20000平方米的拆迁面积，经过比较分析，我方认为对于拆迁户的安置，买楼比盖楼更经济。综合估算，如果分两期