(商业物业)昆山永金广场策划

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1、（商业物业）昆山永金广场策划投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永杆发展历程上浓墨重彩的两笔，2004年初即可逐步推向市场。昆山商业房地产《XX商业广场》整合策划方案冃录第一章总体策划思路一、策划的定位、总体思路二、项目背景三、企业资源分析、企业目标的界定四、核心冃标——树立貼牌五、项目开发总建议六、项冃的优劣势SWOT分析七、市场机会发现第二章市场调研分析一、XXXX房地产市场发展概述二、市场消费心理三、区域价格及决定因素四、对配套的市场需求第三章项冃产甜的定位开发报告一、项U总体资金预算二、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进

2、入市场的时机建议五、项冃产甜开发策略六、项目产胡定位策略第四章对当前规划设计的建议一、整体规划的调整意见二、项目策略总建议：附：产品建议三、配套的调整建议第五章项冃整体组合营销策略设计报告一、项U总体整合营销思路二、总体操盘计划、步骤三、资源整合、资本运营计划四、营销团队搭建建议五、信心、决心和实现第六章开盘前期营销推广策略设计报告一、项口营销推广主题的确定二、项目营销推广主题的内涵三、项口营销推广节奏四、项冃营销推广模式五、项口营销推广执行方案第一章总体策划思路一、策划的总体思路1.全而把握：首先是建立在对当前最优产晶设计与操盘策略的全而把

3、握Z上的，全而掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙…■先求不败而后求全胜。2.项冃对接：强调对项冃所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项冃的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3.创新超越：每一个地产项冃都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未來领域的积极开拓，不仅为项冃自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX術路北侧，XXX路东侧、XX中路西,北至金凤凰广场。本地块总面积为11400m2,其中

4、出让面积9327m2,规划区间道路而积2073m2,区间道路由受让方按规划耍求建造。2.项口规划商业形式：独立瀚铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒丿占式公寓布局（不含返迁楼）2.1商铺部分：约15000m22.2商住部分：销售住宅：约17000m2返迁住宅面积:约10000m22.3绿化而积约3000m2（包括平台绿化）2.4地下建筑：约6000m23.相关部门给定的规划设计耍点XX市规划局建设用地规划设计要点（略）4.用地红线图（见附件）三、企业资源分析、企业目标的界定…效益和品牌1•项目销售按1-1标计划顺利完成1.1短

5、期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。L2总销售额、冋款额、销售进度、利润口标的合理实现。2.项目对企业品牌及后续项U的拉动和贡献。2.1借助项口运作的成功，永*房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。2.2综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度利扩张力。四、核心口标——树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要冇品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产

6、产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪辉、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项冃开发总建议引

7、进先进的商业规划，特別注意引进新业态和设计好项口的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和胡牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，対项II精心包装。通过超常规宣传，通过爭件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推岀短期租赁政策，尽暈降低投资门坎，使项II积聚大量的潜在客户群。六、项目的SWOT分析1.项目优势1.1地理位置优越，一商圈人气兴旺XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘

8、地带，距人民路仅500米，紧邻震*路、柏*路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业川地。1