新城控股-2016年度市场专题报告98p 2016 年1月

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1、2015年度市场专题报告市场营销中心2016年1月目录I.2015年房地产市场整体情况概述II.2015年标杆房企概况III.2015年进入城市市场综述IV.在售项目市场表现I.2015年市场整体概述2014年年报对于2015年房地产市场预判回顾宏观经济：继续下行，通缩压力显现，政策逐步转向稳增长和就业、调结构；预计央行将通过多次降准和降息等手段加强流动性支持，整体资金面宽松；宏观政策：市场化机制贯穿；14年以“分类调控”为指导的房地产政策将得以延续，建立长效机制以推进市场稳增长将进一步促进房地产市场化进程。棚改对于商品

2、房市场长期影响商品房市场：利率下行促使市场预期持续好转，全年整体市场成交量高位企稳；市场需求抬头，但考虑到高位库存压力，楼市价格仍将在去库存这一市场主旋律下保持平稳或略有上涨；改善性需求将迎来更多释放空间，改善性住房在成交结构占比提升；城市分化明显：一线、重点二线（量涨价升）与三四线城市量价差距持续加大（量跌稳价平或跌）;土地市场：在土地财政的压力下，地方政府或将加大供地力度迎来供地高峰；市场整体平稳，房企“择优拿地”；各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧；整体土地市场预期较热；标杆企业：行业并购加剧

3、，融资成本可控；业务产业链衍生，多元化发展；互联网思维冲击。宏观经济：2015年经济增长低迷，内需疲弱，预计2016年GDP增速维持低位，供给侧改革将提高消费、新兴产业对经济贡献度，整体经济阶段性企稳2008年-2015年9月GDP及CPI走势14%12%10%8%6.93%6%4%2%0%-2%-4%GDP同比CPI当月同比2016作为在十三五首开之年，供应端改革预计在“劳动中央经济工作会力、资本、创新、政府”4条主线上有效推进，注重经济议对供给改革和需结构的优化，避免潜在增速大幅下滑；求刺激表述“一虚一实”。稳增长将

4、需求端管理政策继续以宽松为主基调。财政政策将有效成为政府工作实际发力，财政赤字率将突破3%。稳增长作为最重要政策目核心目标，预判标的态度日益清晰，实体经济投资意愿将出现改善；2016年刺激政策将继续推出，推动经货币政策将继续保持宽松。除常规降准降息之外，将继济企稳回升。续通过地方政府债务置换、专项金融债以及城投债加速发行等推动社会融资总量扩张；房地产政策：2015年维持利好基调，供需侧政策并举，预判2016年维持总体宽松政策面，但仍将坚持“分类调控”，行业调控预计从需求侧转向供给侧改革12月21日9月30日11月10日中

5、央经济工作会3月30日5月11日6月28日8月29日非限购城市商贷首付25%、习近平提出要化解议：指出要化解2月28日“330新政”降息0.25个点降息、降准取消限外推进公积金异地贷款、鼓励房地产库存，促进房地产库存，加降息0.25个点免营业税5改20.25个点公积金贷款证券化房地产业持续发展快农民工市民化2月4日3月27日4月19日3月-6月8月25日8月30日10月23日11月11日降准0.5个点国土部优化住降准1个点福建、辽宁等省提出降息、降准结清贷款公积金降息0.25、降准李克强提出加快户房及用地供应分类调控，允许开

6、发0.25个点购二套首付2成0.5个点籍制度改革带动住结构商进行项目住房套型房消费结构、调整或房地产需求侧项目转型供给侧2015年房地产政策面整体维持利好基调，中央以及地方分别从供应端和需求端入手进行调整，供应方面实施“有供有限”的原则，需求方面通过降低购房门槛、给与购房优惠、取消外国人购房限制、降低商贷首付至25%等；中央“化解房地产库存”的重要思路是加快农民工市民化，通过扩大有效需求来消化库存，同时调整资源错配造成的结构性过剩（例如，三四线城市土地供应/非住宅类库存问题）；2016年预计房地产政策调控总体放宽，但仍

7、将坚持“分类调控”；政策一线城市和部分热点二线城市严控房价过快上涨，增加供应将是重点，同时一线城市限购政策仍预判将延续，以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高；多数二线和三四线城市以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户、税收减免、财政补贴政策有望在各地全面铺开。土地市场成交量价：成交规模小幅回升（+8.5%），土地楼板价1311元/平，溢价率7.4%，市场有所回暖供求比2010-2015年全国经营性土地成交量价情况1.41.41.41.31.71.5500000160040000012003000008002000004

8、0010000000201020112012201320142015供应总量（万方）204556369214401029442254315007291568成交总量（万方）151496259488277390342127184616200361楼板价(元/平)142294687510941