论基于税收征管目不动产批量评估探究

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1、论基于税收征管目不动产批量评估探究［论文关键词］批量评估税基理论应用展望［论文摘要］批量评估采用统一的模型和标准，能够在短时间内低、高效率地完成大规模的目标对象评估，达到效率和公平的统一。随着我国体制的发展以及房地产市场化的推进，在研究批量评估的相关理论基础上，探讨如何建立批量评估系统，成为目前中国的新课题。一、批量评估技术的发展现状批量评估(MassAppraisal/Valuation)的产生始于从价税评估［4］中对一致性和统一性的需求。1977年，CarboneRobert和LonginiRichard

2、发表了《反馈模型在不动产自动评估中的应用》(AFeedbackModelforAutomatedRealEstateAssessment),首次提出了自动评估的概念，其认为评估的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的。二、批量评估的基本理论批量评估（MassAppraisal/Valuation）指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑的对一系列房地产进行评估的过程。（一）批量评估的理论基础从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产

3、价值随时间变化的趋势，结合多元回归等数理统计技术、技术和信息系统等对系列房地产价值进行评估的技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推广应用到大批量资产价值的评估。（二）批量评估应用的前提条件由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量评估的应用必须满足以下前提条件：1.相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公正

4、透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成交量大等等。1.完善的房地产信息系统的支持。一般而言，评税系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确。但这需要完善的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折扣。2.合理的房地产分类。批量评估技术是分类分区评估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产。在批

5、量评估技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体系。对于评稅区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税的方法。3.合理的评估分区。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较法评估房地产价值的基础。为适应房地产税征管需要，一般以地区管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同类房地产的平均市场价格水平为标准和依据。(三)批量评估的步骤专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如下7个［5］：(1)确立要评估的财产。

6、要求对辖区内所有财产进行定义和基本描述。(2)根据使用于财产的一贯行为定义市场区域。（3）确认影响价值形成的特征。（4）建立模型。（5）校准模型。（6）将模型中反映出来的结论应用于被评估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产进行估价。（7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需仔细地复查。（四）批量评估系统的构成一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子系统：1.数据收集与管理系统。负责批量评估系统所需要的数据的收集、审核、保存、维护和管理等

7、工作。2.评估系统。负责根据所要评估的不动产类型以及不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评估软件、模型对目标不动产进行评估。3.业绩分析系统。负责对财产税及评估的表现进行分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩护。4.管理支持系统。负责为财产税税基评估提供各种自动化的支持。5.诉讼系统。负责对税基评估中出现的各种争端诉讼等进行应对。三、我国批量评估的应用展望（一）制定稅基评估相关的制度建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度的建设。目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估的

8、立法更是尚未起步。税基评估不仅是评估本身需要立法，与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支持。通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、稅率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检查等，是十分必要的。国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系正常运转的必要因素之一。（二）建立健全税基评估数据库税基评估是否能实