东莞某商业街营销策划报告

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1、XX商业街商铺08年营销策划报告目录一、东莞市商业市场分析1.东莞总体商业氛围概述2.东莞商圈分析二、项目基本概况三、项目的SWOT分析1.优势点2.局限性3.威胁点4.机会点5.项冃的前期分析总结四、项目整体定位1.项目的经营业态定位2.价格定位3.客户定位五、营销推广1.推广主题2.项目形象包装3•总体宣传策略4•销售策略六、招商准备及阶段划分1.招商准备2.阶段划分3.招商时间表4.业态规划及商家推荐七、招商推广1.推广阶段2•针对性推广要点八、费用预算东莞市商业市场分析1.东莞总体商业氛围概述＞东莞市城市化进程促使

2、大型商业项冃井喷，近两年商业总体供应量超过200万平方米，＞市场消化难度大；＞东莞日常消费力状况尚不足以支撑庞大的商业体量运转；＞东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄；＞未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足；＞东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。＞消费市场不足，商业消化对象集中；项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场，特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向.2.东莞商圈分析•H万江商圈西正商曙心气;••东纵商圈K'WX"mg冲彳up■xAraOllffwti3八

3、5钿•■曲土f・映时UMSbj>>■■INAMI南城商圈商业中心集聚性明显，西正及东纵商圈发展、融合形成了东莞的核心商圈；万江、南城商圈仍处于发展阶段，还需一定市场培育期。1）西正商圈商业分析＞西正商圈特点：自发形成、人流旺盛、发展成熟、中低档次；＞口发形成的商圈，整体缺乏规划，物业结构陈I口，交通拥挤；＞人流旺盛，是东莞人流、车流量最大的商业区；＞发展成熟，主要业态是服装、饰品等购物业态，占到总体业态构成50%以上，同质化竞争相当激烈，＞中低档次的小型服饰店众多，品牌商家与小商户混杂经营，经营档次、经营环境难以提升；老城

4、区，口发形成商业，商业起点低，商圈向上发展狭小，龙蛇混杂，整体商圈经营档次、形象难以提升；经营环境杂乱，难以满足消费者F1益提升的消费需求，商业地位逐步衰败！2）东纵商圈商业分析＞东纵商圈特点：规模、品牌、同质、形散、中档次。＞众多人型品牌商家扎堆东纵商圈，总体规模庞人、品牌效应强，辐射整个东莞城区，蚕食、分流各发展商圈的消费力；＞商业开发动辄上万平方米，采取大而全的开发模式；业态组成上以百货、超市业态居多，同质竞争激烈。＞商圈内缺少核心商业，形散，商圈凝聚力不强。＞以百货、超市为主要业态构成，经营档次中档。＞商圈辐射范围

5、广，商业网点分布密集，经营同质化严重，竞争极其激烈。＞竞争激烈，群狼争食；发展空间有限，难以为继！规模效应、品牌效应强，核心商圈地位稳固，短期内其他商圈难以抗衡;商业沿街线性分布，大型商业网点密集，但各大商业网点之间均有相隔一定距离，商圈内各个区域似乎有较为明显的功能划分，实际从整体上分析,超市及百货业态所占面积过大，同质化竞争激烈。3）万江商圈商业分析＞商业而积过剩，区域消费力难以支撑庞大商业体量；＞直接面临华南MALL的竞争，其他商业要想生存发展，难度大。商业培育期长，发展缓慢，生存空间有限，商家如履薄冰。4）南城商圈

6、商业分析＞现阶段南城商业分布分散，未形成核心商业中心。随着CBD商圈的崛起,以鸿福路为核心将形成南城核心商圈——CBD商圈。＞南城商业步行街商圈、东泰商圈与CBD商圈形成互补，直接烘托CBD商圈快速发展。＞CBD商圈发展潜力强，发展基础雄厚，是代表屮高档次消费力的商圈。CBD商圈凝聚南城商业力量，快速形成南城核心商圈；项目依托CBD商圈将能获得良好的发展机会和发展前景。二、项目基本概况XX风味美食街位于东莞市南城区XXB区、I）区街铺，总建筑血积达8000平方米，美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规

7、模美食街。三、项目的SWOT分析虽然本项0地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项0形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其优势，才是木项目在营销过程中制胜的关键所在。1.优势点（S）:1）项目当前交通较为便利，地处南城繁华商业区；2）项冃地处XX社区商业圈一级黄金旺地，发展前景看好；3）项目周边停车泊位多多，交通四通八达；♦发挥优势：a）充分渲染项目的区位优势、交通的便利；b）强调该区域的发展前景和由此带来的商机；c）在项目的推广时，利用XX房地产公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；2.局限

8、性（W）1）项口所处地段口前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2）本项目邻近银丰路美食街、南城步行街；3）项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；4）项冃商铺规模过大，无大型商业中心支撑，难以带动销售；♦解决方法：a）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户；b）确定经营主题，从而以有特色的经营方