仲恺广场营销策划(草案)纲要

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1、仲恺广场营销策划(草案)纲要本方案将只做参考建议,不做决策依据;分析不足之处,还请见谅!商业地产全程策划流程一、市场分析篇(略)(一)、市场分析1、惠州市房地产市场走势分析(宏观)A、房地产开发投资势头迅猛03年上半年,惠州市房地产市场在小海壳牌石化项目的带动下,房地产开发投资势头迅猛,市场供应充足,需求旺盛,价格下降幅度较大,竞争加剧。据不完全统计,上半年全市房地产开发投资6.33亿元,同比增长31%;商品房施工而积210.82万平方米,同比增长74%;竣工面积14.71万平方米,同比减少34%,销售而积19.17万平方

2、米,同比增长50%,销售面积大于竣工面积,但由于去年底竣工面积比销售面积多30.91万平方米,因此,目前商品房供求总量基木平衡。近年來惠州市房地产开发投资增幅较人,是惠州市经济持续发展,居民生活水平提高,住房盂求增加等因索综合的结果,是实实在在的需求,是与惠州市国民经济快速发展相适应的。从惠州经济运行的大坏境综合来看,当前惠州市房地产市场仍是健康平衡发展,整体没冇过热,没冇出现房地产泡沫现彖。空置面积下降。由于近年商品房销伟情况较好,没有出现人面积的空置积压现象,空置率有下降趋势。03年上半年空直面积53.63万平方米,比

3、上年同期55.98万平方米,减少4%。从空置商品房屋构成看,惠州市空置一年以上(含一年)的空置量为24.54万平方米,比上年同期35.12万平方米减少30%,占空置总量的45.7%O这些房屋相当部分是1990—1995年间房地产开发过热遗留下來的,地点、结构、周边环境及配套设施已不适合当前消费者的需求,导致长期空置。目前,空置房主要通过市场调节,开发商主动降价等途径來消化。B、房产交易继续保持畅旺1—6刀,全市完成交易7079宗,交易而积108.75万平方米,交易金额12.48亿元。与上年同期相比分别增长15.73%、31

4、.72%、25.98%o上半年市区完成房产交易3789宗,交易面积49.52万平方米,交易金额7.93亿元,与上年同期相比分别增加33.2%、58.2%、25.7%o其中:商品房价格大幅下降。1—6月,商詁房交易2367宗,同比增长27.9%:交易面积30.69万平方米,增长67.4%;金额5.94亿元,增长27.7%。市区商品房平均价格为每平方米1934.7元,房价下降23.7%。价格下降主要因素在于从去年5刀份开始,惠州市高层、小高层出现滞销,商品房价格基本I川到以多层为主的价位上。私房交易发展迅速,住房梯度消费方式逐

5、渐形成。1—6月,二手房交易1422宗,同比增加42.99%,面积1&82万平方米,增加45.1%,交易金额1.99亿元,增加20.2%,二手房交易平均价格为每平方米1056.9元,房价下降17.1%。商品房与二手房成交而积Z比1:0.6,房地产市场以商品房交易为主的格局冇所调整,新房交易与二手房交易同时并重的格局已基本形成。1—6月份,批准商品房预售而积3&8万平方米,同比下降12%,办理商品房预售鉴证登记4043宗,同比减少10.2%,面积58.63万平方米,减少40.6%,交易金额13.18亿元,增长81.5%,预售

6、商品房平均价为2248元/平方米,预示下半年商品房价格将有所回升。03年1—6月份,惠州市房产管理局房产交易、办证为国家和地方代征交易税、契税共计1947万元。C、产权登记发证速度加快,他项权抵押登记成为市民购房的主要付款形式03年上半年惠州市房产管理局共办理各项登记发证11811本,比上年同期增长54%。其中办理房屋产权确认2107份,比去年同期增长90%;交易办证4034份,比上年同期增长25.5%;房屋抵押贷款他项权登记5057宗,增长56%,面积162.16万平方米,增长103%,贷款金额38.81亿元,增长220

7、%o上半年产权登记发证数量大幅上升,表明惠州市房地产帀场活跃,银行按揭的方式成为人多数购房者的主要购房付款方式,同吋还可以看到人宗房地产抵押他项权登记增加,房地产抵押融资作用得到充分发挥。2、惠州市高新区房地产市场走势分析(中观)(1)冋顾与展望(2)市场特点3、项目临近地段房地产市场走势分析(微观)(1)区位特点(2)消费者心理行为分析(3)竞争对手分析(4)项目商业环境(二)、项目地块分析(1)土地性质综述(2)地块周围景观(3)交通(4)配套(三)、项目SWOTS(优势)W(劣势)T(威胁)O(机会)1项目优势(Su

8、perioiity)S-1项目位于惠州市高新区最具潜力发展的地段S-2发展商的实力雄厚和惠州市场的詁牌知名度S-3政府支持2、项目劣势(Weakness)W・1项冃区域FT而位置较偏W-2周边市场商业气氛不浓W-3周边交通及配套不完善3、项目机会(Opportunity)0-1市场空□点0-2规模和规划

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