浅谈批量精装修住宅管理

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1、浅谈批量精装修住宅管理我有幸参与了国信地产首个批量精装修住宅项目，从设计到施工到维保，三年多的时光，从项目中学到了很多，现把个人的一些感受跟大家分享。一、设计阶段。1、关于设计院的管理自1997年住建部引导装修住宅，到2005年出台措施鼓励开发全装修住宅，全装修住宅数量迅速上升。在不断摸索中，土建、装修设计一体化的呼声越来越高。一体化设计的优点不言而喻：建筑布局更合理；避免一-次装修对结构的破坏；减少重复工作量等等。缺点是：装修设计过早介入，至销售时，装修已紧跟不上市场潮流。本项日属于一体化设计,在建筑设计阶段，装修设计

2、已开始介入。对于设计单位的选择除设计资质、上案设计师经验、后期服务等基本条件外，还应满足以下条件：a.与项目的定位一致。项目的定位决定了其装修标准及其项目目标成本。由于本项目定位高端，装修设计单位选择了一家业内知名的境外设计单位。b.对于建筑和装修是两家设计单位的，需明确市哪家整合图纸。由于境外设计单位普遍没有国内出图资质，设计图纸深度也不够，需寻找国内配合设计单位，一般会选择主体建筑设计单位使建筑、装修设计更紧密。由装修设计单位负责方案、扩初设计；由建筑设计单位负责施工图、校审、出图。两家单位的整合、提资、会审都应由建

3、筑设计单位牵头负责，这一点需在合同中明确，可以减少开发商很多工作量。C.有装修设计配合经验的建筑设计单位优先考虑。国内大多建筑设计公司，长期只进行毛坯设计，只考虑本专业方便，忽视小业主实际需求及美观度。2、设计标准的确定在确定装修标准后，可以确定设计的标准。如装修标准在10000的住宅，地面应采用天然进口右材、地板；厨房橱柜厨电都应采用进口产品；洁具的品牌应在国际哪几个知名品牌内选择。这需要上屮下多个等级项目的经验积累，建立成本资料库，确定装修标准后就可以找到相应设计标准，给设计院提供方向统一考虑，有利于设计工作的推进，

4、也有利于项目成本控制。3、设计选样工作对于批量精装修项目，确定装修材料时应以材料性能稳定、获取方便为第一条件。以天然石材为例：天然石材品种众多，有些石材虽然小样甚至是一块大板花形色彩都很出色，但是对于批量装修项目，需要每块大板都品质一致。所以宁愿选择稳定性好的右材，否则即使装修阶段完成了，业主入户验房阶段也会出现找不到相近石材、无法更换的尴尬。二、施工阶段1、严控土建施工质量由于土建施工误差与装修相差甚远，装修阶段需要对该误差进行修整，所以在土建施工阶段就应该严控质量，减少施工误差，可以减少后期重复工作量。尤其是水电预埋

5、管线的定位控制，由于一些预埋在混凝土墙体中，后期更换位置耗时耗力还可能对结构产生影响。2、土建、装修施工界面的划分施工界面必须早于装修招投标前划分，作为招标文件的一部分，也作为装修单位报价及施工的依据。合理的界面划分，会减少两家施工单位的矛盾、减少重复工作量，有利于进度的控制。3、做好土建、装修移交工作这是一项工程量巨大的工作，需要两家施工单位、监理共同参与。本项目遇到土建单位不配合移交、整改的情况,而监理单位也不会积极地去寻找自己监理过程中出现的问题，所以必要时可以采取装修阶段更换监理，让装修监理配合装修施工单位督促监

6、督土建总包进行移交、整改。4、装修进场前期深化设计工作深化设计工作的优劣将玄接影响后续施工的返工率，现场深化设计要做的，就是从施工介度，考虑好每个细部的做法,避免现场做完或者下单的材料进场后才发现有问题需要更改，这也是问题预判的一个体现。同时装修施工单位必须担当起户内总包的角色,管理好各分包单位，装修单位的深化设计工作述应包含综合各分包单位管线，尤其本项目同时采用空调、新风、地暖、同层排水系统，需进行顶面和地面管线综合。5、有条件尽量做工法样板工法样板不仅可以在大面积施工时提供明确的施工依据，同时有几家施工单位时，也可以

7、在做施工样板阶段统一各家施工工艺，吸取各家单位的优点。6、建立户内装修总分包会议制度每周对各单位的工期、工序的问题进行解决协调。7、对难点、重点项冃开专题会议，提交专项施工方案对于施工中的难点、重点项目开专题会议，由装修总包单位、涉及的专业分包单位、监理和开发商共同参与，确定施工方案。如本项目针对卫生间防水施工、同层排水施工、地暖标高控制等均开了专项会议，制定了方案。6、注意过程中收集资料，为后评估做好准备三、后评估、维保阶段主要针对设计施工期间的总结，对设计优缺点的整理;对比现场实景与设计效果，对施工效果进行评价;根据

8、业主、物业的反馈，对施工工艺存在问题、解决方式等进行归纳总结；建立上述的设计标准资料库等等，为以后的项目提供技术上的支持。上海中江房地产发展有限公司朱佳莺