杭州楼市分析

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1、言归止传，进入今天报告的主题。各位新老朋友，去年11月份房交会Z后,半年Z后大家恍若隔世。不要说半年以后，一年之后不到三个月的时间，大家就觉得恍若隔世。市场发生了逆转，所谓的逆转，就是2016年的春天，在楼市多重政策叠加和推动下，在一•线城市的传导下，发挥了逆转。所谓逆转，市场预期的逆转，大多数人认为房价要上涨，这就是所谓的逆转。这种逆转导致了市场的巨量成交，也导致了价格的上涨。我们分析第一个问题，导致市场逆转的原因。从今年一开始，春节Z前，屮国经济面临着较大下行的压力。同时官方在2015年试图通过撬动资本市场来拯救屮国经济下

2、行。无论是理论还是行动，都发挥了重大作用。大家知道去年把股市鼓吹到5160点，下跌到了2600点。在此背景下，官方在去年年底再一次选择了房地产作为阻止经济卜•行的一个途径和手段。在春节前五犬，临近春节了2月2号时紧急出台了降低首付的政策。这个时候大家已经没有心思关注房地产了，述岀台了降低首付的政策。春节上班不到一周，乂出台了降低营业税和契税的文件，2月29号杭州出台了“杭I•条覽紧接着,3月1号央行再次降准，所有这些利好叠加，特别是货币政策的宽松，推动了这一轮市场的逆转。央行发布了2016年年度金融数据统计报告，显示一季度信贷

3、增加量是4.61万亿。冇的外媒报道是6万亿，就算是央行自己公布的4.61万亿，同比增长了9千亿，超过了2009年4.59万亿的记录。央行自己的报告，中国的房地产市场把GDP拉岀了谷底，因此才有今年一季度6.7%的GDP,这是央行自己报告的结论。理论上來讲，一季度中国是房地产市场的复苏再次挽救了中国经济快速的下行。第二，市场逆转，巨量成交量。逆转Z后，过去几年一直不敢买房的购房者，特别是改善世的购房者，他们担心房价下跌不敢出手,这些购房者快速决策岀手。原来准备在未来儿年改善的购房者，未来两年三年，甚至五年再改善的购房者提前置业。

4、再加上部分投资购房者也入市，于是三股力量汇成了惊人的市场成交,爆发出了惊人的成交量。3月，杭州市区的商品房成交24763套，将近2.5万套，刷新了所有历史记录。4月成交了19561套，仅次于3月，成为第二个历史记录。4月看上去比3月下降了5千套，但仍然是一个惊人的量。为什么惊人？一个刀将近2力套，2万套什么概念，一年要成交24万套，我们现在挂在网上的14万套不够卖了，严重的供不应求。仅仅两个月的吋间，这两个月吋间成交商品房多少呢，44324套。这两个月的时间超过了2011年全年，两个月就超过2011年全年的时间。由于巨量成交，

5、使得商品房库存快速卜•降。从2月底15.9万套，下降到了4月底14.4万套，其屮住宅是7.4万套。请注意，住宅这个量是7.4力套。那么我们来算一下存销比。由于销售速度加快和库存下降，我们的衡量市场健康指标的存销比，就是存量除以销量，这个存销比快速下降。如果以4月份销售了商品住宅1.56万套，这个指的是住宅，1.95万套里面，其中1.56力-套是住宅。如杲以这个数量来确定的话，我们的存销比只冇4.7个月，这个存销比堪比上海了。如果更科学一点，以近一年的销售速度来看，我们的存销比，杭州住宅的存销比只有7个刀的时间，是非常健康了。多

6、年来压在杭州楼市上漓库存叩勺帽子终于甩掉了，而且杭州表现出优质二线城市的正常市场特征。请注意，杭州在过去几年可都不是一个正常的市场，等会我会告诉大家，杭州排列过第一，是什么第一，等会告诉大家。第二，价格全部上涨，但是市场分化。由于巨量成交和库存下降，引发了价格上涨。2016年3刀杭州市商品房环比上涨了3.0%,同比上涨了8.6%。4刀份同比上涨了6.7%,但是环比略有下降。环比为什么下降呢，因为3月份里面有大量的武林壹号等等这样的楼盘成交。4月份的普通楼盘成交较多，样木不太一样，但是整个趋势仍然是上升的，但是涨幅确实趋缓了。4

7、刀份商品房成交的TOP10,这是4刀份成交的前十个楼盘，价格全部上涨,最高涨幅16%,最低涨幅4.6%。我们浙报传媒地产研究院3月份的时候，对37个典型楼盘的跟踪调查显示，3月份的实际成交价格涨幅在0.2%-22%之间。而且还由于成交价格滞后，有的恐怕还不止，还没有统计进去。这一轮价格上涨是2011年初实行限购限贷政策以来的，将近六年屮，应该追溯到2010年的“4.1厂，正好六年中，第一次明确快速的价格上涨。请注意，过去六年屮杭州是一个什么城市，曾经排行第一。2014年全年，杭州在全国70个大中城市中排行第一，价格跌幅第一。到

8、2014年12月份，价格跌幅同比跌了10.3%,这是国家统计局公布的数字。从2014年底价格卜•跌10%到现在价格大幅度上涨，大家是不是感觉到不到一年多一点的时间，恍若隔世。尽管人们短期价格上涨幅度较大，假定真实的涨幅是20%,摊到六年中去，大家算算毎年涨幅多少，3.3%。我