收益法的应用举例

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1、收益法的应用举例艾姆公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积为12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日艾姆公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为

2、10%,出租经营过程中的营业税为年租金的5%,维修费为重置价的2%,管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），年保险费为重置价的0.2%,房产税为原造价70%的1,2%0目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%o请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。解答:审题明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价日期的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价日期、估价对象范围（是否含地上建筑物

3、）、权力状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出哪两种还原利率，这对确定解题思路至关重要。审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，作出初步判断。另外，本题对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数做了详细说明，审题时应注意。方法选择本题提供了写字楼的客观收益和运用费用，建筑物重置

4、价格，房屋还原利率、土地还原利率等相关参数，可采用收益法评估。解题思路由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：从房地总收益中扣除房地总费用得到房地总收益；根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原利率计算房屋纯收益；从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；根据土地纯收益、土地还原利率计算剩余使用年限下的土地价格。适用公式土地价格=土地纯收益%L1土地还原利率（i+土地还原利率）土地收益年期土地纯收益二房地纯收益一房屋纯收益房屋纯收益二房屋现值X房屋还原利率计算步骤

5、①选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益法评估。②计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即房地建筑面积月租金=60+5=65（元/平方米）房地年总收益二建筑面积月租金X月份数X建筑面积X（1—空置率）=65X12X15000X（1-10%）=1053（万元）③计算房地年总费用：年营业税二房地年总收益X5%二1053X5%二52.65（万元）年管理费二房地实有建筑面积年总租金X3%=65X12X15000X3%二35.1（万元）年维修费二重置价X2%=2500X15000X2%二75（万元）年保险费二重置价X0.2%

6、=2500X15000X0.2%=7.5（万元）年房产税二原造价X70%X1.2%=2300X15000X70%XI.2%二28.98（万元）（这里取原造价，即2300元/平方米）房屋年折旧费二（房屋重置价一残值）三49X15000=（2500-0）4-49X15000=76.53（万元）（残值为零）房地年总费用二营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76（万元）①计算房地年纯收益：房地年纯收益二总收益一总费用二1053-275.76=777.24（万元）①计算房屋现值:

7、房屋现值二房屋重置价一房屋年折旧费X已使用年限=2500X15000-76.53X3=3520.41（万元）②计算房屋年纯收益:房屋年纯收益二房屋现值X房屋还原利率=3520.41X8%=281.63（万元）③计算土地年纯收益:土地年纯收益二房地年纯收益一房屋年纯收益=777.24-281.63=495.61（万元）④计算2004年11月1日的土地使用权价格：土地年纯收益「1土地使用权价格二X1土地还原利率_（1+土地还原利率）"1-1（1+6%）46=7694（万元）单位面积地价=76940000^12480=6165（元/平方米）