物业管理草案(自管)

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1、数投基地FC、物业管理服务方案（草案）文件一：项目预算表文件二：致辞文件三：物业服务计划文件四：资产配置构成文件五：经费收支预算文件六：服务新设想文件七：管理指标承诺（以下数据仅供参考、具体方案以市场定位、战略导向、职能引导、业务归口而具体调整）文件一.项目预算表单位：数投基地测算依据：•集团内部建筑而积自负盈亏，不计入本现金流，所以以下测算仅包含社会商业部分•根据区域板块、配套参照、业态市调、配合租赁市场：物业费暂定18元/平方/刀、（其中能源费参考经验值：8元/平方/月）•会展收益按20%提点•不可抗力费按5%计提（空盘费）•商业写字楼：参照市场价测算3.6-5元

2、/打/天，从第四年起每2年，租金增长5%•公共维修基金前二年按开发总价的2%计提;从第三年起，按5%计提（预估），按面积分摊•招商推广费用按每年租金收入10%计提•车位费暂参考：500-800元/月/个•未纳入测算的遵照物业使用人谁使用谁负责的原则物业明细物业构成用地面积22628nf、容积率2.0、建筑高度49.9m、绿化率35%辅助办公一（5F）5164m25F」二海高清已冇物业辅助办公二（2F）774m22F项目部、食堂已有物业小计5938研发办公楼一（9F）38582.1m211F租赁待建物业研发办公楼二（11F）9F租赁待建物业小计38582.1地下一层展览

3、区12891.2m2会展、商业推广待建物业地卜•二层停车场12981.2m2衙定停车位366待建物业小计25872.4合计70392.5物业管理面积（平方米）物业管理收费单价（元/平方米・月）物业管理收费（万元/年）物业管理人员70392.5（其中待建可收物业费面积38582.1）（暂不去除非租赁用公共面积）¥18.00约¥833力7年60人（参照市场1人/管理面积1000-1500平方）集团物业面积：5938¥18.00约128万/年主要支出：其中：公共服务成木约351.2万/年公共能源费公共面积：8元/平方/刀按7万平方*8元/刀/平方*12刀二672万在此推荐以

4、下三种管理模式，以供探讨与选择：1）物业管理顾问服务提高产品市场影响力推高租金市场测试例：张江大厦的仲量联行顾问主要服务内容：筹建或完善物业管理组织，按物业实际悄况完善管理人员架构及工作分配流程；协助建立完善之行政人事管理制度，严格按有关规章制度执行管理工作;协助制订财务管理方案及建立财务管理制度，包括财产和物料管理运作规定、成本控制制度以及形成规范的管理财务会计报表；协助建立保安管理方案和总规则，加强保安管理的重点工作和保安措施;协助物业建筑及机电设备运作与维护、制订物业各机电设施设备的维护保养计划、各机电设备运行管理规定、开展节省能源措施及紧急程序的处理办法等；协

5、助停车场（或停车位）管理、做好停车场之行驶路线、标准、清洁、照明、消防以及防盗等工作、制定维修保养计划；提供物业智能化系统及物业管理配套的专业建议、包括物业保安及消防系统及物业清洁、绿化等配套设施、同时考虑节能管理方案Z设定；服务形式：物业管理公司可于委任后,成立项H顾问专案小组，定期与发展商、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及讨论有关问题并提供专业意见。2）实质物业管理顾问服务（联合管理形式）主要服务内容：少“物业管理顾问服务”基本一致（请参阅前面所列）充分吸取其人力资源培训共享资源、累积沉淀的业务指引支持平台、专注品质督导在此基础上，物业管理公司将

6、视发展商要求可派驻专业物业管理顾问人员，长驻项目现场，直接参与管理，及时提供专业指导，与发展商的物业管理人员共同管理物业，一般派驻人员主耍为管理处Z总物业经理或工程部经理。服务形式：物业公司将于委任后,派驻专业人员临场组织、统筹、指导及开展物业管理。1）物业管理经理服务（全盘委托形式充分市场化、专注成本控制及业务测评主要服务内容：m物业管理筹备期第一阶段建立行政架构：在制订物业管理的政策及执行策略前，物业管理公司及发展商戏方将成立工作小组，建立直接的沟通渠道，并确定项日物业管理领导班子及指定代表。物业管理筹备期第二阶段制定管理处人员的招聘及培训计划;物业管理支出预算案

7、；制定物业设备维修保养计划；设定节能管理方案；代表开发商从施工单位接收物业；装修工程及物料运送控制Z程序；保安、迁入、安全控制。文件二.致辞尊敬的各位领导:数投基地物业部秉承以人为本的理念，致力丁为客八提供全面优质的服务，把最人限度满足客户需求作为服务宗旨，把严肃认真地执行质量标准作为管理核心，把创造一流品牌作为目标。以更大的步伐更快的节奏领跑行业。物业部以获得上海市优和全国物业示范大厦为H标，以观范化的管理和人性化的服务实现可持续发展和行业领跑“不断超越我们的顾客不断増长的期望”是物业服务一如既往的目标，“全心全意全为您”是物业服务永恒不变的宗旨，