物业管理相关条例

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1、信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》也明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。《条例》第四十七条第二款“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责。物业公司在物业管理区内无论是否有物业合同约定的某些义务，根据物业合同的性质、目的和交易习惯而产生的，物业公司应有的在物业管理区内的告知、说明、照顾、保护等义务。物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管

2、理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。针对物业公司的安保义务，即使在物业合同中没有约定，物业公司也要承担安保义务。当业主及家人在物业管理区域内人身损害事故，物业公司有防范和救助的义务。物业公司若有疏忽或不尽上述义务，则应对业主在物业管理区域内的人身损害承担赔偿责任。关于物业公司在业主的财产和人身伤害事故中的责任问题1、物业公司未尽物业合同约定的义务导致业主的财产和人身损害的，应承担侵权责任;2、物业公司未完全尽到合同约定的义务或者合同附随的义务时，物业公司应承担补充责任。物业公司承担补充责任的情况主要是在第三人对业主的财产或人身造成损害的情况下，物业公

3、司没有尽到物业服务合同约定的义务或法律认定的义务时，且第三人无力赔偿或者赔偿不足时，才承担相应责任。《条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条可以有两种情形:第一，物业服务合同中明确约定物业公司有保护每个业主财产安全的义务，或者即使在书面合同中未明确约定，但物业公司实际上一直实施为业主提供保护财产的行为，那么当出现业主在物业管理区域内财产损害事故，物业公司则应按合同约定承担违约责任。在物业服务合同中未约定物业公司有保护每个业主财产安全义务的内容

4、，而且并未收取相应的保护财产的管理费，且一直未实施为业主提供保护财产的行为。这类情形，物业公司并没有保护每个业主财产安全的义务，物业公司业主在物业管理区域内财产损害事故，不承担相应的违约责任。另外，从物业服务企业的保安责任的性质来说，是一种行为责任，而非结果责任，所谓行为责任是指义务人只要尽到了作为的义务，即为完全履行了法律义务，不要求在法律上特定结果的发生或者不发生,而结果责任则不仅要求义务人的作为，还要求特定结果的发生或者不发生。物业管理小区的公共部位的保安责任，应该为行为责任，因此，只有在物业服务企业违反了相关约定义务和法定义务的情况下，物业服务企业才承担责任，而且承担的责任也仅仅是在

5、其行为所导致的损害结果的范围内的补充赔偿责任。物业公司应当对业主的人身和财产安全承担保障义务，这种义务的来源主要是两个方面：首先，业主对业主委员会主观期望过高和业主委员会能力有限之间存在冲突。其次，业委会委员服务的全面性和无偿性，导致了大部分业主并不太热衷于小区的公益事业。再次，业主委员会或部分业主滥用自治的权利，侵犯了其他业主的合法利益。以上种种，使得了业主委员会难以发挥其有效的自治功能，整个组织的存在形同虚设。业主委员会与政府的冲突？首先，政府不便直接介入民事纠纷。大部分业主有政府全能主义的观念，出现问题就找政府，但作为公其权力部门的政府却不便直接介入。其次，政府部门职能交叉，各自难以独

6、立解决和相互推诿。再有，政府部门存在拖延的问题。正是因为业主和政府的利益冲突，业主在怨声载道的同吋却无能为力，便得大部分业主对维权失去信心，不愿去维护社区业主共同的利益。物业服务介同的约従物业服务合同是业主与物业公司根据意思自治签订的，双方可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障方面的内容，业主也为此支付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业公

7、司的一项重要日常工作。因此，一般而言，物业服务企业的安全保障义务并非依据法律的直接规定，而是基于普通的合同约定法律的直接规定法律上关于物业公司安全保障义务的规定主要体现在两个方面：一是物业管理的特别法即《物业管理条例》第四十六条和第四十七条的规定，该两条明确了物业公司安全保障义务的基本内容和范围，是物业公司安全保障义务最基本、最低的规定，如果物业服务合同约定排除上述规定，应为无效。二是来源于《最高人民法院关于