安置房开发建设模式研究

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1、拆迁安置房开发建设模式建议“十二五”期间，宜昌现有主城区骨架将从100平方公里拓展至200平方公里，出此带來大规模的居民房拆迁安銘。市城投公司作为城市基础设施建设的开发建设业主，亦将承担拆迁安路房的投资和建设管理工作。为I员I满完成拆迁安路房建设任务，实现我市“十二五”城市建设总体规划，现对市城投公司当前拆迁安路房建设管理现状进行研究，并提出未来开发建设模式建议：一、拆迁安銘房建设管理现状分析（-）当前建设管理中存在的问题（1）缺乏拆迁安路房建设总体规划，未形成统一的安路房建设交付标准。我市居民拆迁安路房建设专项工作开展以来，缺乏站在加快城乡统筹发展和现代城市化

2、进程，保障和提高广大动迁居民生活居住质量，提高城市建设品质高度上的全方位战略性规划，其屮包括如何控制拆迁安銘房小区规模、建筑形态、基础配套、建筑节能等课题研究严重滞后，未出台统一的安銘房建设交付标准，使总体安路房建设按商品房建设思路运行，不能与被拆迁居民实际需求对接，导致动迁难度加大、动迁居民对交付房屋质量和配路意见大，社会孑盾突岀。（2）拆迁安路房建设进程滞后于房屋拆迁进程。口前已建或在建的大部分安銘房小区选址都涉及到集体土地1的征用，集体土地征用审批时间较长，安路房规划定点及用地手续不能及时到位，建设手续不全，导致前期各项准备工作时间较长，延误了开工建设时间

3、。为实现拆迁零过渡目标，易出现拆迁安路房在没有办理完基本建设程序前提下提前开工建设，不符合国家基木建设程序。（3）被拆迁安銘居民对物业专业化管理的认知程度低。由于拆迁安銘房的最终使用主体大多是农民，传统的小农思想观念使他们不愿意支付物业管理费和成立物业管理组织，拆迁安路房小区的物业管理标准和行为都较普通商品房小区差，易形成开发建设单位氏久性负担或增加社会不稳定因素。（4）相关支持政策滞后导致开发成木居高不下。目前，我市针对拆迁安銘房项目建设的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安路房建设成本的相关配套制度，导致建设成本难以降低。（-）目前推行的拆迁安路房开发建设模式

4、我市折迁安路房建设管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五种管理模式：1、共联新村模式。该模式是曲政府指定和公布建设地点和拆迁补偿价格，并将开发建设工作委托三方进行。一是委托土地部门进行拟拆迁土地和建设土地的整理、收储和建设用地拆迁工作，二是委托房管部门进行拆迁土地上的拆迁和安銘房分配工作，三是委托房地产开发企业交纳划拨土地款并进行拆迁安路房建设一2切事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等。政府将拆迁补偿款以部分现房和现金的方式交给被拆迁户。该模式特点是项目建设周期短，开发商没有太大的资金和销售压力，但相应的利润低，开发商没有积极性或管理弱化，如遇

5、前期拆迁入户调查工作不细致，容易造成建成房屋积压月•不能对空路房屋进行处路。2、沙河新村模式。该模式是由村民自治委员会作为项目业主，负责土地整理、房屋拆迁、安銘房分配工作，其土地性质为村集体用地。并由项口实际出资人按总价控制方式委托房地产开发企业以村民自治委员会的名义进行安銘房建设相关事宜，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，最后将房产交至村民口治委员会。该模式特点是项目为净地开发，建设周期短，且不影响拆迁农民的生产生活。但村民自治委员会与实际出资人在前期拆迁谈判协调未果的情况下，在后期交房过程极易造成拒收房屋情况。3、民惠小区模式。该模式首先提请市物价局确认成

6、木上限，由开发商在此限额内完成拆迁安路销售的全部工作。其特点是政府无需任何投入，但由于此类模式的合同均为固定总价合同，一但出现政策、物价水平、利率的变化，开发商的利润减少甚至没有，就会出现怠工或偷工减料影响房屋质量等现象。4、猊亭模式。该模式曲区政府下设安銘房建设小组，并作为项目业主负责土地整理、房屋拆迁、安路房分配、项目建设一切工作，其土地性质为村集体用地,还建比例为1：1。3其特点是政令统一，但因土地性质的原因，没冇从本质上解决失地农民的生计问题，使得政府背上很大的包袱。在实际操作过程中，因成本控制等原因，易造成房屋品质较差。5、点军模式。该模式与猊亭模式相

7、仿，但其土地性质为划拨土地，还建面积最高为300平方米，多出部分按区政府统一的制定的基价货币补偿。其特点是能在一定程度上解决农民今后生计问题，如所在村集体经济实力不强，政府依然甩脱不掉该包袱。在实际操作过程中，因成木控制等原因，造成房屋品质较差。以上五种建设管理模式从优劣而分各有利弊，市城投公司作为我市拆迁安路房建设的投资主体，应当从追求社会效益与经济效益的高度统-•来确定未来安銘房的开发建设管理模式，最大限度服务于城市建设发展的实际需要。二、未來安路房建设应遵循的基木原则1、坚持以人为本的原则。根据“就近安路”原则，优先选择地段好、配套齐、环境优的地块建设拆迁

8、安銘房。坚持“民生优先二