抚顺家乐福商业项目商业建议报告070529

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1、抚顺金融街壹号商业部分前期定位策划案2007.05.29■0▲J▲前H报告思路一、我们目前要解决的问题？二、现代城市基本商业构成及发展规律分析三、抚顺的整体商业境况？1.抚顺整体商业境况总论2.抚顺城市宏观经济背景阐释3・抚顺商业发展分析3.1抚顺商业物业分布分析3.2抚顺商业项目微观分析3.3抚顺商业物业未来市场分析3.4抚顺重点商业物业个案优、劣对比分析四、抚顺居民消费需求分析1.抚顺市居民消费需求总论2.抚顺市居民消费需求调研、统计分析3.消费需求重点分析：五、抚顺商业最缺的是什么？六、知己知彼，百战不殆1.本案区域环境分析

2、1.1本案区域范围设定1・2本案区域城市构成1.3本案区域居住人口分布分析1.4本案区域周边环境及交通状况1.本案区域商业物业分析2.本案SWOT分析1.1本案优势分析3.2本案劣势分析3.3本案机遇分析3.4本案威胁分析3.5本案优势与机会利用3.6本案劣势与威胁规避七、发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己?1.商业经营模式定位2.项目属性定位3.商业功能定位4.商业业态定位5.客户群定位5.1目标消费者5・2目标投资者5.3目标经营者根据口前抚顺家乐福商业项口的实际情况，通过对抚顺商业市场的调研分析，及对商业项口的操盘

3、经验，故木行对该项口提出以下建议供参考：商业经营定位：产权物业销售为主，租、售结合带租约销售，以主力商家进驻带动商铺销售商业属性定位购物体验+主题商业二体验式主题商业商业功能定位：A方案：主力店+店中店［内街铺］+休闲娱乐中心B方案：主力店+店中店［内街铺］+专业市场详情分析如下:报告思路找出关键问题找出市解决问题场空缺分析本案项目•、我们要解决什么问题?、我们要解决什么问题A商业经营定位？＞商业属性定位？A商业功能定位？A商业类型定位？＞商业业态定位？A项目档次定位？＞消费群体处位？A投资客八定位？A经营商户定位?1、现代城市基

4、本商业构成及发展规律分析现代城市基本商业构成及发展规律分析归纳來说，国内零售业业态大致经历了“传统百货商店——中心百货商场——大型仓储式卖场——复合业态为主的多主题商场——大型商业综合体ShoppingMall——多中心商业格局”这样六级业态更新的一个主要发展轨迹。在每个不同的阶段，都有一种业态占据了人部分的市场份额而成为主流业态，但是，各种业态形式彼此间并未出现完全替代的现象，相反，随着整个零售商业的进步，经营方式和销售方式FI益多样化，呈现出直相借鉴、兼容直补、自我更新、竞争并存的局而。在经济快速发展的宏观环境流通业的企业组织

5、形式和经营业态正在发生根本性的变革。零售业的发展表现得尤为活跃，不断出现新的经营方式和销售方式，各种业态之间的激烈竟争导致了它们在行业内的结构比重和总体市场份额占有率的此消彼长。一、二、三线城市商业发展示意图:态城市级别、传统百货商店中心百货商场大型仓储式卖场复合业态为主的多主题商场大型商业综合体ShoppingMall多中心商业格局一线城市商业业态—北京、上海、深圳1鼻线城市商业业态天津、杭州、沈阳-线城市商业业态—无锡、鞍山、抚顺具体分析如下:1、城市等级划分根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流疔分法，通常：一线城市：

6、发达地区和最发达的城市，如北京、深圳、广州和上海；二线城市：天津和-•些发达的省会城如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如人连、青岛等；三线城市：习惯将地级市其至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等；四线城市：县级市和县城就是所谓的。【小结:】三线城M的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城币有着本质的区别。就城市GDP和人口数量划分，抚顺是二线城市；依照房地产行业分类方式，抚顺市目前正处于三线城市。因此，它同时存在着二、三线两类城市的一些特征，并加之抚顺与沈阳的“沈抚同城化”特性，在此我们就不得不分析以“沈阳”为代表的二

7、线城市商业构成及发展规律。2、二线城市的商业构成及发展规律分析——沈阳口询沈阳M的商业格局，基本上是以和平区和沈河区为丄要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。具屮太原街商圈和屮街商圈是沈阳市的两人丄力商圈，具辐射范围人，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。另，口2005年的“振兴东北，沈阳先行”的政府导向，贯穿沈阳南、北的金廊CBD商圈已基本形成，它对提高沈阳竞争力和提升城市形彖，拓展沈阳发展空间，确定区域中心城市地位，尽快使沈阳跨入现代化

8、、国际化大都市行列冇着极其重要的意义。沈阳主要商业分析太原街商圈:商圈商场名称定位规模及业态销售对象经营产品太原街中兴中档为主，偏高档以零售业为主.集购物。休闲、娱乐，餐饮、住宿为一体的人型ShoppingMall•商场纯营业面积5.9万平是太原街