套内面积论文

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1、近日北京市规定，今后进行销售或预售的房地产要按照套内面积计价，这在房地产届引起热议。一，有利影响首先，有效遏制开发商房产欺诈一直以來，大多数地方住宅销售都是按照建筑面积计价，而非按照套内建筑面积计价。套内建筑面积是指套内的使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之利建筑rfri积是指套内建筑面积与分摊的公共建筑的建筑面积Z和。显而易见的是，套内建筑面积购房者可以口行或请人测量，而建筑而积由于包括公共门厅、大堂、走道、电梯井、楼梯、设备间等建筑面积在内，所以于购房者來说实际上是不可测量的。也正因为如此，在住宅销售过程屮，容易出现开发商有意增人

2、购房者所应承担的公摊建筑面积现象，对购房者实行面积欺诈，损害与侵犯购历者利益。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符，由于难以白行进行测量，难以获得有效证据，因而也只能口认倒每，无奈地忍受开发商的盘剥。或者由此而引发房产纠纷，引发社会矛盾。如果像北京市这样实行住宅销售按照套内建筑血积计价，由于购房者可以自行対套内建筑面积进行测虽少复核，因而可以抑制开发商对购房者多计算面积的行为发生，有利于减少面积欺诈现象出现，有利于维护消费者的权益。另外，按照规定，当面积谋差比绝对值超过一定比值消费者可以退房，但是由于部分开发商有意增人公摊面

3、积，导致虽然住宅套内面积明显不符，但是总的建筑面积却被控制在约定范I韦I之内，由此而造成购房者难以退房。还有，现在的物业管理费和供暧费等都按照建筑面积收収，而公摊的建筑面积显然是不需要供暖的，这样就等于是向业主多收収了供暖费等费用。像北京市这样实行住宅销售按套内建筑面积计价Z后，当住宅面积误差比绝对值超过一•定比值，购房者就不会因为受到欺诈而难以行使退房权，同时也用不着再为公摊的建筑面积缴纳原本无需承担的费用了。在原有住宅销售按建筑而积计价情形下所以容易出现而积欺诈现象，是由于在原有计价办法Z下，在公摊的建筑面积计算上存在着信息不对称现

4、象，即开发商对公摊的建筑面积情况一清二楚，而购房者却对其真实情况一无所知，这样一来开发商就很容易利用其信息掌握上的优势对购房者实行而积欺诈，以损害购房者利益为代价不道德地增加口身利益。而像北京市这样实行住宅销售按套内建筑而积计价，让购房者能够自行测量与复核住宅而积，有利于破除开发商与购房者在住宅面积计算上的信息不对称格局，从而能对开发商实施面积欺诈行为起到制约作用。其次，放眼海外，以套内而积计价也是国际上通行的做法。从这个角度來看，也算顺应了国际潮流。对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，-•般购房者很难对此有透彻的

5、了解。因此人多数市场成熟的国家在房产交易屮都以套内面积计价。这是人势所趋,我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内血积计价的试点。其三，这一计价方式有利于土地集约利用。因为按套内而积计算房价，将使公摊成本没有办法直接计入销售价格，进而会迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊而积。这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。二、可能引发负面连锁反应令人们担心的是，游戏规则的突然改动，会不会引发岀各种各样

6、的负而连锁反应？首先，双重计价标准将会导致统计上的混乱。从时间上看，此次新规只适用于新建商品房，但对于存量商品房则继续适用按建筑面积计价的规则，这样一来，同一城市里的住房价格统计就会出现混乱，上文所说的鸡同鸭讲的笑话就可能在现实屮出现。从空间上看，此次新规只适用于北京，就算将來逐渐推广到全国，也是一个一个城市推广，这样的话，国家统计局每月推出的全国70个大中城市的房价将如何进行纵向比较呢？从房屋性质上看，此次新规不适用于经济适用房和两限房，但包括上海在内的许多城市在统计住房均价时也包括经适房和限价房，结果统计出來的均价就会失真。从销售血

7、枳上看，如果有的城市算建筑面积,有的城市算套内面积，统计口径失之毫厘，全国住房销量的统计结果将谬以千里。其次，新规出台后，包括政府冇关部门、开发商和房产中介在内的许多相关方面的电脑程序都必须要重新修改，所冇的开发商的章程也都要修改。这其中的巨大成木乂该由谁买单呢？笫三，如果按套内面积计价，那在维修基金的使川上公摊部位该如何计算？物业管理费乂该按照什么标准缴纳呢？目前在产权交易时很多税费都按建筑面积缴纳，物业管理费也是按照建筑面积缴纳的，新的计价方式是否也应该修改呢？如果不修改的话，那不是制造更大的混乱吗？如果要修改的话，那为什么到现在还

8、迟迟不见动静呢？第四，如果按套内面积计算，公摊面积的所有权还算不算是业主的呢？过去因为业主购买的是包括公用面积在内的建筑面积，所以每个业主都享有一部分公摊面积的所有权，新规却让人感觉公摊面积将不属于业主了。