小区政府方案

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1、第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议第一节调研“中国人民解放军66322部队家属院”是位于北京市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。为使“屮国人民解放军66322部队家屈院”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，北京赛文斯塔物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“屮国人民解放军66322部队家属院”物业管理的各个要索，了解其具冇的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路

2、。经调研和分析北京赛文斯塔物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根木矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”o利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理冇关依据，酬金收取标准按管理服务Z物业总支出Z比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动Z下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。物业保值、增值意识被动:物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。中国人民解放军66322部队家属院小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象Z面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服

3、务之意识。物业管理服务意识被动：现时“中国人民解放军66322部队家属院”物业管理机构提供之服务内容主耍仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断捉升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。第二节管理服务思路现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求捉升到向发展和享受需求层面，

4、有了更高的要求。我们考虑到在“中国人民解放军66322部队家属院”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外金业家、外金高级管理人士和外籍人士。业主组成整体索质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。“中国人民解放军66322部队家屈院”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾Z居住环境；加Z人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“中国人民解放军66322部队家属院”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全而化，保证物业管理服务质

5、量”。以达到我们物业管理的口标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人Z间沟通、人与口然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。第三节物业管理改进工作为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。北京赛文斯塔物业管理公司将在“中国人民解放军66322部队家屈院”小区的物业管理服务过程中突出体现：1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互

6、信任，全力为小区业主、使用者服务。2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异,我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“中国人民解放军66322部队家屈院”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层而的需求，同时也是提升物业价值之亮点。3、引入住区形彖设计与建设概念，提升物业公司的形彖。社区形象设计与建设(DI北京赛文斯塔)既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素z—,同时，具有对社区形象的塑造功能和对物

7、业的增值功能。4、提供物业租赁服务，满足业主需求。经过我们的调研，“中国人民解放军66322部队家属院”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用北京赛文斯塔物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。5、创造静态管理服务，提升管理层次。为适应“中国人民解放军66322部队家属院”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统(VI),所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管