玛依拉山庄项目价格策略

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1、玛依拉山庄项目价格策略2006年5月26日玛依拉山庄项目价格策略目前K沙房地产价格制定普遍采用的是根拯产品的生产成本、使用价值以及市场的反应，进行合理的组合，使利润的实现和项目的操作利润控制在一个合理的时间和数量范围Z内。在为项目确定价格时通常需考虑三个因索：一是成木——地价、建安成木、税收及其他费用的总和；二是竞争一一帀场供求总量、直接与间接竞争对手物业性能及价格差异情况；三是消费者一一目标消费者能够接受的价格水平，三种因索的相互作用决定了项门最终的定价。根据门前的房地产市场发展状况，市场供需情况对价格的影响要大于成本，价格更多是由市场决定。长沙房地产定价的两种基本策略：①

2、成本+竞争定价策略该策略决策流程大致是:计算出项目总成本〜侦察竞争对手的价格情况〜加上预期利润（视目标不同而比例丕同）二得出本楼盘价格。该种“产品主导型”策略蕴含两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。这一定价模式将消费者排斥于价格体系之外，现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，否则该种价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产由场是个消费层级差距越来越大的由场，可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料

3、、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为屮心、以成本为出发点的这一定价模式难以做到这一点。②消费者+竞争定价策略该策略决策流程是:竞争对手提供的物业与价格水平f调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业f开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标f本楼盘最终具体价格。消费者+竞争定价策略以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照,以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标(高额利润或快速回笼资金)的各种措

4、施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。该定价策略以市场、以消费者为屮心，价格与产品、市场、销售、形彖、宣传推广一起构成一个互冇关联的系统策略。就本项目价格制定而言，建议采用市场比较法结合成本+竞争定价策略进行，其具体的情况如下：对区域市场价格进行调研及趋势分析；(1)分析各竞争区域情况和冇效竞争项目情况，对相关信息进行量化；(2)立足于市场，选取可比项目进行影响销售价格的各因素进行对比调差，并对各因素评分数值进行加权平均，得出项目的整体价格参照水平。玛依拉山庄具体实施的价格策略我从以下3方面进行分析：1、我项目所处河西主干道，在交通和区域位置上有定有势，从

5、河西2006年整体的开发情况來看，我项目的销售前景不容乐观，长沙河西一年的推盘量约为三百多万平方米左右，而河西年消费能力约二百万平方米左右，按此数据，销售还是存在一定的风险；2、我项目自身建设上没冇更为突出的建筑风格和相关配套设施并无竞争优势；3、根据我项目具体情况，我项目的开发水平属于中档，在价格定位策略上，适合采用成本+竞争定价策略；整体价格策略必须实行低开高走进行，以优惠的价格来吸引市场，在短时间内产生空前的销售火暴，具体2、3#楼的价格公司的定价额应该是薄利，销售的后期，通过一个长幅來平均整体的销售价格。根据我们户型的设计，在其具体的价格定位上，实行楼层差，东四朝向差

6、，次高层比最高层贵，栋别差来进行楼层加价原则：10层以下的，每上一层加50元10层以上的，每上一层加30元理由：对于电梯小高层住宅来说，越往上走住户的通风采光越好，视野更宽旷，所以越往上越贵，但如果按不变的加价方式进行，对于楼上价格会太高，在销售的时候，顾客在选择高层次的住房来说会因为价格过高而产生购买忧郁。通过到一定阶段后，相对减少每层加价的，这样10层以上的价格不至于相隔过多。东西朝向差原则：东西两边差价为50-100元理由：我司项口西邻金星大道，2#〜5#楼，都有较为严重的西晒且临马路有一定的嘈杂，而相对应东边的住宅无西边的缺陷，想反还可以享受小区中心花园和宁静的环境；

7、在对湖南市场房地产消费客户分析屮，对四晒的敏感度比较高，如果我们通过其一定的价格来区分东酋两边的价格，这样才能更便于东西两边住宅的销售控制。次高层比最高层贵原则：调换住宅最高两层的单价，下面-•层价格比上面-•层价格高理由：结合我司现项目的设计特点，其顶层无屋顶花园赠送，无露台设计，虽然能享受最好的通风、采光和视野，但顶层有顶晒且房屋内的昼夜温斧大，墙体容易产生轻微裂纹，对于购买客户而言，次高层会更冇优势，同样合理的价格调换也便于平衡销售。栋别差原则：根拯离项目中心花园和远离马路的环境好的栋号，实行栋别