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1、第一章物业管理企业1.投资主体：全国、竝、匡萱、处资、其他。2.出资形式：有限责任、股份有限、股份合作型。资本人员物业承接业绩500W专业30人，屮级20人2种：多200W,高100W,堆15W,工50W各种优良300W专业20人，中级10人2种；多100W,高50W,墅8W,工20W<30W住宅,<8W非住宅良好50W专业10人，中级5人<20W住宅，<5W非住宅3.组织机构设置的彫响因素：企业战略、外部环境、技术、组织规模及所处阶段、4.组织机构设置的要求：按照规模、任务设置;统一领导、分层管理;分工协作;精干、高效、灵活。5.物业管理
2、企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。笫二章物业管理招标投标1.物业竹理招标投标是招标投标双方运川价值规律和市场竞争机制,通过规范冇序的招标投标行为确定物业管理权的活动。2.国有物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般山产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。3.物业的不同类型，分为住宅项目和非住宅项目招标两大类。4.项n的服务内容和招标人的不同，分为整体物业管理项目、单项服务项目和分阶段项目的招标等类型。5.招标投标的特点：综合性、差异性、行业特殊性、相对不确定性。6.早期介入阶段
3、主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段,前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。7.物业管理项目的承接有全方位、顾问和合资合作等三种方式。8.白行纽织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人虽；具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。9.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项H,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取英他方式。10.招标人发布招
4、标公告或者发出投标邀请书的10日前,捉交与物业管理冇关的物业项FI开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料,报房地产行政上管部门备案。11.住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。12.公开招标丿应通过公共媒介发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。13.公开招标口招标文件发出至
5、提交投标截止，最範不得少于20日。需对已发出的招标文件进行澄清或者修改的，应在提交截止至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。14.在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从屮选择丕少王强资格预审合格的投标申请人。15.招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。16.资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。17.招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定屮标人。确定
6、屮标人之L!起15日内备案,备案资料应为包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。18.项冃评估一般分为两个阶段，即初选阶段,准备和实施阶段。19.物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。20.投标文件乂称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。21・物业管理方案的基本内容1.关键性内容(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；(2)组织架构与人员的配置；(3)费用测算
7、与成本控制：(4)管理方式、运作程序及管理拈施。2.实质性内容⑴管理制度的制订；(2)档案的建立与管理；(3)人员培训及管理;(4)早期介入及前期物业管理服务内容；(5)常规物业管理服务综述；(6)管理指标；(7)物资装备；(8)工作计划。22.确定招标物业项冃的管理服务模式包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。23.管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。24.管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成。25.运作程序包括项口整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求
8、信息反馈流程,般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则,准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。26.支持系统一般也设计为表格或流程图的形式,综合反映物
