简析如何完善房地产营销策略

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1、简析如何完善房地产营销策略【摘要】随着中国经济的不断深入发展，房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚，而且市场化水平不完善，房地产营销方面还存在着很多问题，本文对此做一简要分析。【关键词】房地产营销策略房地产市场营销是指房地产开发企业或经销商、代理商为了实现经营目标,对房地产产品的设计.定价、促销组合和分销的计划和执行过程。一、房地产市场营销的特点1.房地产市场上政府的政策作用明显。我国政府拥有土地的最终支配权，房地产经济运行中，都要受到政府的干预和控制。因为政府基于公共利益，可限制某些房地产的发展。还有政府为满足社会公

2、共利益的需要，还可以对任何房地产实施强制性征用或购买。由此可见政府制定长远的房地产政策的重要性。2.房地产市场营销和法律制度联系密切。房地产商品具有使用周期长的特点，同一商品在其生命周期内，其产权可能发生转移；法律上的房地产使用权和所有权可以分离，所有权者可以将使用权出租给第三方使用。并且，在房地产经济活动中，房地产商品的使用权和所有权还可以用于抵押、典当、信托等，在房地产产权属登记、转移等方面，都需要法律的保障，所以房地产市场营销与法律制度联系密切。3.房地产营销特有的经济运作方式。房地产市场营销具有独特的经济运作方式，在房地产经济运行过程中，

3、与其他行业相比进入房地产市场难度更大.门槛更高，整个运行需要及时、准确的信息，从而影响到房地产市场信息的准确性。另外，因投资者和消费者进出房地产市场困难，形成房地产经济运行时间上的滞后，为房地产市场营销在时间上的把握带来困难。二、影响房地产的主要因素1•营销环境因素。营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。企业经营家宏观的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。（1）政策因素，包括：政府对土地资源的开发和使用计划直接影响着土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况；政府通过银行从源头上控制了放贷速度和比例；政府通过各项税费影响房地产的价

4、格，从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取；政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。（2）区域环境影响因素。由于房地产项目的不可移动性，使得房地产市场表现为极强的区域性。区域因素对房地产营销影响较大，房地产营销需要从以下几个方面进行考虑：人口状况、经济状况、居民收入水平、市场供给情况。（3）竞争对手的影响。主要包括项目周边现有的竞争对手和潜在的竞争对手。营销竞争环境及对手信息的收集是营销战略的一个重要组成部分。2•消费者市场特点及因素。房地产消费者市场特点有许多，营销人员应重点从以下是三个方面着手研究消费者的偏好：（1）消费者市场房地产需求

5、的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素质的差异，其需求也会表现出不同的特点。（2）消费者市场对房屋需求多变性。消费者由于各种因素的影响，对房屋会有各种各样的需求，这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。（3）消费者市场对房屋需求的可诱导性。经济政策的变动、社会交际的启示.广告宣传的诱导等都会使消费者的需求发生变化这要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。3•房地产项目自身条件因素。掌握房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，要根据房屋本身的特

6、点，制定出房地产的营销策略。开发商所开发的商品房自身品质优劣决定了项目的成功与否，反映了市场对该产品的认可，同时，好的产品也是公司品牌形象的标志。房地产项目营销策划有影响的主要有：项目规模指标、位置条件、建筑条件、建造条件、产品价格、使用条件和商品附加条件等，这些因素同时也反映出了产品本身的品质。此外,公司品牌也是影响营销的因素之一，品牌作为公司重要的无形资产，是构成企业核心竞争力的重要方面，品牌的形成和保有意味着拥有对市场的占有权和主动权，因而拥有市场优势品牌的企业既有依靠品牌进行市场扩张的能力，又有扩大品牌效益的内在要求。三、完善房地产营销的

7、建议1.加强市场调査与预测。房地产市场调查使房地产开发企业为实现企业特定的经营目标，运用科学理论和方法以及现代化的调查手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的市场活动。通过市场调查不仅可以了解消费者对本企业房地产产品的意见、建议，而且还可以了解其他企业的开发情况、销售情况以及经营策略，从而有利于学习先进经验提高经营管理水平。同时，房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上,利用已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行

8、综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行评估和判断，从而为房地产企业的经营决策提供依据。2•正确运用营销策略。首先，产品策略。所