界定“故意隐瞒”并分配证明责任

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1、界定“故意隐瞒”并分配证明责任最高人民法院2003年发布的《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条规定“出卖人定理商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付给购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者拆迁安置房屋的事实。该条规定了恶意欺诈应当予承担惩罚性赔偿的情形。实务屮，对如何认定“故意隐瞒”、如何分配其举证责任常

2、有歧义。笔者拟就此问题进行出现粗浅探讨。在实务屮经常遇到如下情况：开发商无商品房预售许可证，而将房屋预售给购房人。后购房人主张开发商未告知其没有商品房预售许可证的事实，即认为开发商隐瞒了没有商品房预售许可证的事实，就构成《解释》中的故意隐瞒，要求开发商承担惩罚性赔偿责任。而开发商往往辩称，购房人在购房时未询问有无商品房预售许可证，开发商才未履行告知义务，但开发商是在预期可以办理商品房预售许可证的情况下才未告知，故认为未告知不等于“故意隐瞒”，开发商主观上也不存在隐瞒的故意，故不构成恶意欺诈，不应适用《解释》屮惩罚性赔偿责任的规定。由此如何认定《解释》屮的“故意隐瞒”便成为这类型案件的审理焦

3、点。何为隐瞒？《汉语词典》中的解释为“掩盖真和不让人知道”。而《解释》中使用的是“故意隐瞒”的概念，这一概念与隐瞒有区别吗?是否“未告知”即为隐瞒，并当然构成“故意隐瞒”呢?《合同法》第42条第2项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重耍事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。该两类行为均属于违反情报提供义务的行为。《消费者权益保护法》则以惩罚经营者提供商品或服务中的欺诈行为为目的，但该法对“欺诈”本身的语义也未作出特别的界定，自然应当与《中华人民共和国民法通则》中的“欺诈”概念作相同的解释，即欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思衣

4、示的情形。可见故意隐瞒系欺诈行为一•种的形态。而《解释》第九条的立法口的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈“行为。所以，从法律解释学的角度考量，欺诈中的故意隐瞒与《解释》中的“故意隐瞒”应作统一解释。但就行为的性质分析，欺作中的“制造假象”的行为属于作为的形式。而欺作中的“隐瞒事实真相”则既可以是采取沉默的方式、即采取不履行告知的不作为方式隐瞒，也可以采用虚构事实、制造假象的作为方式隐瞒。由此看出，“隐瞒”和《解释》中“故意隐瞒”在语义上并无二致，应都包含作为和不作为地掩盖事实真相不让人知道Z故意内容。同比类推，如同欺诈行为不可能存在过失一样，隐瞒或故意隐瞒Z外也不可能存在“过失隐瞒”的情

5、形。所以对合同法及民法通则、《解释》中“故意隐瞒”应作与“隐瞒”的含义的外延与内涵相同的理解。而不能将隐瞒理解为是“问而不答”的不作为，而将故意隐瞒理解为为“问而i匡言”的作为。法律之所采用故意隐瞒（当然从主观上包括直接故意和间接故意两种形态）的表述，一是岀于法律用于的一致性要求，二是语言表述的习惯（故意隐瞒较隐瞒语气更重，更能突出隐瞒语义中恶意性），三是暗含所隐瞒的事实系行为人应负担的重大事项的告知义务。那么，未告知与故意隐瞒是否为同义呢？笔者认为二者有区别。首先，从语义上看，未告知是知而不告的典型的不作为，而故意隐瞒系同时包含了沉默方式的不作为和虚构事实制造假象的作为两种情形。其次，从

6、内容上看，虽然未告知和故意隐瞒都以行为人负有一定义务为前提，但未告知的事项的外延（除故意隐瞒的重要事项外，述包括一般事项）-•般要广于故意隐瞒的法定事项外延。此外,从后果上看，未告知行为的法律后果也往往涵盖了故意隐瞒的法律后果。所以，未告知并不当然等同于故意隐瞒。在进行商品房买卖时，未告知与故意隐瞒又如何界定呢？I大I《商品房销售管理办法》屮明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售吋负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务，根据权利义务相一致的原则，买受人当然有询问并知晓房地产开发企业有无办理商品房预售许可证的权利。虽然,法律将办理商品房预售许可证及告知办理

7、商品房预售许可的情况的义务负载于房地产开发企业，加重了房产地开发企业的义务责任，但并非房地产开发企业未履行告知义务当然构成恶意欺诈，因为，作为买受人也负有询问并要求房地产开发企业岀示商品房预售许可证的审查注意义务。而在实务中，房地产开发企业未告知买受人没有办理商品房预售许可证的情形无外乎以下三种：一、签约时买受人未询问，房地产开发金业也未告知;二、签约时买受人已询问，房地产开发企业未告知;三、签约吋房地产开发企业虚构事实