如何破解物业服务“收费难”——创新决定发展

《如何破解物业服务“收费难”——创新决定发展》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、如何破解物业服务“收费难”——创新决定发展（一）如何破解“收费难”——“只要精神不滑坡，办法总比困难多”“收费难”是物业管理服务企业经营服务中存在的一个带普遍性的问题。有的甚至成为制约物业服务企业正常经营和良性发展的瓶颈。如何有效地解决“收费难”的问题，成为不少中、小物业管理企业苦苦追寻要解决的难题。究竟如何解决“收费难”的问题呢？我认为：⑴首行要正确认识“收费”的问题的性质特点和规律，从全局的角度去思考收费问题，而不要头疼医头，脚疼医脚。物业服务费的收费率，对物业服务企业来讲十分重要。他是物业服务企业提供服务后应得的报酬，也是物业服

2、务企业经济收入的主要来源。业主不缴费，直接损害了物业服务企业的利益（当然也侵占了交费业主的利益），严重影响着物业服务的正常经营和良性循环。收取物业服务费，绝不只是一个孤立的收费问题，他与物业服务的服务理念、服务态度、服务质量、服务效果紧密相关。收费率可以说是物业服务质量的“晴雨表”，收费率=业主满意度，收费率直接反映着物业服务企业的综合素质和服务水平。我们应该正确认识这样一个问题：在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在物业服务企业这边；在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在于服务质量。因此，破解“收费难”的方法应主要放在提

3、升物业服务企业的服务质量上。单纯、片面埋怨指责业主是不客观的，也是不正确的。如果能有这样一种思维方式，解决“收费难”的问题就有了一个正确的态度。⑵要具体地分析“收费难”的表象，真正找准业主不缴费的原因，为综合“收费难”确定有效方法。现在业主拒绝交物业服务费，通常有这样一些原因或“借口”：A．工程质量遗留问题；B．服务质量未达至服务合同约定的标准；C．在小区内丢失自行车、摩托车等；D．依仗某种“关系”，自视特殊；E．看到有人不交费，物业公司也没有办法处置，趁机“搭车”不交费；A．炒房，或在外经商等原因长期不在小区内居住者；B．未出售的空

4、置房；C．特困户；D．极少数无正当理由不交费的“赖皮”户（极少数或没有）。从该公司的三个物业公司管理项目的情况看，这九种不交费的业主占不交费总数的比例大体如下：A类占50%（保修期内），后期占5%左右；B类占70%；C类占5%D类占1%E类占10%F类占6%G占类2%H类占1%从上述比例也可看出，在物业管理初期（前期管理或保修期内），不交费的原因主要表现为开发商工工程质量遗留问题（A），而在日常管理中，不缴费的最主要的原因还是因物业服务企业的服务质量不到位引发的（B）。如C、D、E、F、G等不交费原因也与物业服务企业工作没有做到家有直

5、接关系。这样一捋，业主不缴物业费的主要原因就非常清楚了：一是工程质量遗留问题得不到时及时、圆满的处理；二是物业服务企业的服务质量存在瑕疵；三是本来可以解决的问题，因为物业服务企业工作不到位而未能解决。毛主席在《好八连》诗中讲：“分析好，在有益，益在哪，团结力。”这样一分析，问题的主要根源找到了，物业员工单纯埋怨指责业主的主观片面性消除了，剩下的就是怎样从自身找问题，怎样去改进服务。⑶抓住主要矛盾诊“脉”下“药”，采取切实有效措施克“难”拔“点”。分析不缴费问题、找准不缴费的主要原因，这只是第一步；第二步还必须对主要原因进行更具体地分析

6、研究，才能有针对性地选择最佳解决办法，最终解决问题。比如，我们在进一步详细分析业主因物业服务企业服务质量原因不缴纳物业费的问题时，又排查出12个具体原因：A秩序维护员管理不到位，致使业主发生单车丢失等失盗问题。B保洁不达标，垃圾清理不及时。C绿化管理不细，有的草坪发黄干枯。D有的承诺未兑现，比如维修服务15分钟至现场不落实，使业主等的着急上火。E有的业主家中暖气不热，几次修理不能解决问题（北方城市有不少物业公司承担区域供暖业务）。F有的业主家中屋面漏水，阳台纱窗进蚊、蝇处理不及时。G有的单元防盗门损坏，未能及时解决，业主感到不安全。H

7、有的业主怀疑业委会成员未缴物业费，要求公布后才缴费。I有的房屋长期无人居住，找不见业主。J有的是业主单位统一缴费，业主以此推脱（单位集体购房，产权还未办到业主名下）。极个别的确有困难的住户需要个别处理。K对无原因拒绝缴费的未采取果断措施。通过进一步分析排查，把不缴费原因分类细化后，我们分别采取相应措施逐一解决：一是对因管理不达标，服务不到位的问题，通过加强管理，教育员工，狠抓岗位责任制的落实加以解决。同时改进制度，投入资金，增加设施，予以物质支持。比如，有的物业小区没有自行车棚，业主的自行车只能停和在楼下庭院，我们就投入资金增设自行车

8、棚，收取一定的存车费，以回收投入、支付看管员工资各电费，同时公告业主不存入车棚随意乱放的自行车丢失不予负责；比如草坪局部枯黄的问题，查出土质有问题（上面只有很薄的一层黄土，下面全是施工垃圾、沙子、石子、水泥、白灰渣等物。