物管费诉讼案抗辩理由

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1、物管费诉讼案抗辩理由原载于《现代物业》上旬刊2009年第12期/总136期笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决，再就此类案件的抗辩理由进行法理分析，为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考。一、以没有在前期物业服务合同上签名为由前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物

2、业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予

3、支持。二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的

4、规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力，《上海市高级人民

5、法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定：业主委员会以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向业主委员会委员追偿。按照上海市高级法院的指导意见，业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”，即产生有权代理的法律后果。在司法审判实践中，法院一般会审查业主

6、委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此，业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持。四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。而业主委员会

7、与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主发生法律效力，物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人，法律上不具有承担责任的一体性。因此，开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力。业主不得以此为由不交物业服务费。《广东省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。因此，业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得