解读开发商的种种赠送

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1、解读开发商的种种“赠送“作为一种促销手段，开发商往往以赠送来吸引购房者，赠送的内容也五花八门。本文将房地产市场上出现的开发商的种种“赠送”行为进行归纳，分为误导型、侵权型、捆绑型、涉他型、无效型等类型，由律师对其一一进行深入剖析，并提出相应建议，以飨购房者　　捆绑型赠送　　购房送中央空调　　◆案例　　某高档小区的开发商这样宣传：“购房送中央空调”。但在签订合同时，一购房人与开发商就合同中关于中央空调系写“赠送”还是写“购买”产生严重分歧。开发商认为是赠送，因其并没有就该中央空调额外收取购房人的费用；而购房人则坚持写购买，在于房屋的价款中已经包含了中央空调的费

2、用。二者相持不下，最终没有成交。那么，对于该中央空调，到底是赠送还算是购买呢？而写成赠送还是写成购买对开发商和购房人又有何不同意义呢？　　◆分析　　赠送与买卖都意味着财产的转移，但对于转让的双方有着不同的法律意义。　　第一、合同签订之后，开发商有无撤销转让的权利。我们知道，合同具有诺成性，即双方意思表达一致，合同即告成立，当事人必须按照合同的约定全面履行自己的义务。如《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。非因法定或者约定理由（如买方违约在先），卖方不得拒绝交付。但赠与合同是一种特

3、殊的合同，《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”从这一规定可以看出，如果合同中写的是赠送，则购房人存在着这样的风险：如开发商在实际交付标的物之前撤销赠与，购房人无权追究其违约责任。　　第二、如果所赠产品在交付之前发生毁损、灭失，风险由谁承担。如果合同中写的是购买，根据《合同法》第一百四十二条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”。即由开发商承担这一期间标的物发生毁损、灭失的风险。如果合

4、同中写的是赠送，则根据前述《合同法》第一百八十六条的规定，开发商可以撤销赠与，当然，风险就只能由购房人来承担了。　　第三，如果交付迟延，开发商是否需承担迟延交付的违约责任。如果合同中写的是购买，开发商应当按照合同约定的时间履行交付义务，否则就构成了违约，应当承担违约责任。但如果写的是赠送，则与前面两种情况一样，不能追究开发商的违约责任。　　第四，如果产品存在质量问题，开发商是否有修理、更换、退货、降低价款、赔偿损失的义务。对于买卖合同，根据《合同法》第一百一十一条、《产品质量法》第四十条的规定，如果产品存在质量问题，购房人可以根据实际情况，合理选择要求卖方承

5、担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。但对于赠送合同，买房人就不享有这样的权利。　　第五，如果产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害，开发商是否承担赔偿损失的责任。产品责任是20世纪以后随着工业化的发展而确立的一种特殊侵权赔偿制度，其内容是：如果产品存在缺陷造成他人人身、缺陷产品以外的其他财产损害，生产者、销售者应当承担赔偿责任。与一般的民事责任不同，产品责任采取严格责任的归责原则，即不论生产者、销售者是否存在过错，也不管受害人与生产者、销售者之间是否存在合同关系，生产者、销售者都应当承担赔偿责任。我国《产品质量法》的第四

6、十一条至四十六条规定确立了这一制度。如果合同中明确是购买的话，则开发商就是该产品的销售者，应当按照规定承担产品责任。但如果合同中写着赠送的话，则无法确定开发商是该产品的销售者，因而也就无法追究其产品责任。　　那么，对于该中央空调，到底是赠送行为还是购买行为呢？开发商往往强调其并没有就该中央空调额外收取购房人的费用，因而是赠送。但实际上，所谓赠送，是指赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人。而开发商的赠送是以房屋的购买为前提和条件的。如果不购买房屋，开发商能赠送中央空调吗？开发商作为经营者，不是社会福利机构，与任何其他企业一样，是以追求利润为其最高目的，其任何行为

7、都要考虑成本收益，决不会做也不应该做无偿赠送的交易。从价格上来说，开发商设计销售价格时，早已考虑了赠送部分的成本。在同样的价格情况下，本来A与B捆绑销售，商家偏偏把他说成是卖A送B，玩了一个文字游戏，将实为购买的东西美其名曰“赠送”，以迎合购房人的心理，让其感觉占了便宜，好心甘情愿地掏钱。更重要的是，开发商为自己将来的免责打好了伏笔。需要说明的是，这不仅仅是房地产开发商的独有做法，只不过是借鉴了其他行业的小技巧而已。　　◆律师建议　　购房人在签订合同时，要坚持将开发商的无偿赠送改为有偿购买，且不得增加价格。同时，在接受这些东西时，与购买一样，注意向开发商或厂

8、家索要相关资料，如说明书、保修卡等。在出现问题时，则